5/16/2011

Elamispindade arendusprojektid

Tallinna kinnisvaraturul vähenes 2009. aasta jooksul uute korterite pakkumine järsult ja riskialtimad arendajad alustasid juba sama aasta sügisel uute korterite arendusprojektidega. Iga nädal toob teateid uutest kohe alustatavatest ehitustest ja kehtestatud detailplaneeringutest või nende algatamisest. Vaadates planeeritavate projektide mahtu, tunduvad nii mõnedki üsna ulmelised.
Jääb mulje, et enamik arendajaid üritavad taas nn kevadisele kiirust koguvale kinnisvararongile saada nagu buumi ajal, mõtlemata kaasnevatele arendusriskidele.
Kindlasti on kinnisvarasektor pärast mulli lõhkemist muutunud tervikuna ausamaks ja läbipaistvamaks. Buumi ajal kinnisvara arendusriske valesti hinnanud arendajad on loodetavasti õppinud oma vigadest ega raja uuselamurajoone ilma infrastruktuurita põllule ning tarbija ei pea enam enne ostuotsuse tegemist piirduma ainul kauni virtuaalse eluasemega vaid saab ostetavat ise käega katsuda.
Tänasega võib kindlasti õnnestunuks pidada 2009/2010 a. alustatud ning käesoleva aasta jooksul lõpetatavaid arendusprojekte kesklinnas ning selle lähipiirkonnas, kuna sisendid, eelkõige ehitushind, olid soodsamad ning nõudlus ületas pakkumist.
Keskmiselt edukamad on kogemustega arendajate poolt turule toodud projektid, mille müügitööd toetab kogemustega müügimeeskond. Müüki on toetanud ka enamike kinnisvaralaenudega seotud madal euribor ning lõdvenenud laenutingimused.
Täna on Tallinnas reaalselt ehitamisel juba üle 1 000 uue korteri, millest müüdud või broneeritud 400 – 500 ühikut. Kui kevadine müügiperiood osutub edukaks, alustatakse tõenäoliselt veel 400 – 500 korteri ehitust. Kesklinnas alustatakse teadaolevalt kahe suurima projekti Veerenni tn äärse ja Tivoli projekti I etapiga, mis hõlmab kokku üle 2 000 ühiku.
Kuna tarbija on kujunenud majandussituatsioonis hinnatundlik, siis eriti äärelinna sõltub arendusprojektide müük paljuski pakutavast hinnatasemest. Äärelinnas on arendaja jaoks edukaks müügiks vajalik hinnatase üldjuhul 850 – 1 200 €/m², kesklinna ja selle lähipiirkonnas 1 400 – 1 900 €/m², üksikute avara vaatega projektidel 2 000 – 2 500 €/m². Vaadates 2010. a alustatud projektides broneeritud või müüdud korterite arvu, siis edukaimad arendusprojektid Tallinnas asuvad Ravi, Kopli, Soo, Meeliku ja Kristiina tänaval. Uutele korteritele hinnatasemel üle 2 500 – 3  500 €/m² on huvi olemas, kuid nende reaalne müük eeldab väga ainulaadset asukohta kesklinnas, avaraid vaateid ja tipptasemel kvaliteeti. Vanalinnas on turule tulemas eksklusiivne tervikuna arendatav korterite arendusprojekt, kus esialgse pakkumishinnad jäävadki vahemikku 2 500 – 3  500 €/m². Mitmedki arendajad on ennast nö positsioneerinud pakkumistele kallimas hinnaklassis, kuid senise teadaoleva info põhjal toimub Tallinnas hinnatasemel üle 2 000 €/m² kuus ainult üksikuid reaalseid vabaturu tehinguid.
Tänaselt uute korterite turult ei puudu eelkõige Soome päritolu investorid, kes soovivad ca 5 aasta perspektiivis investeerida Tallinna südalinnas olevatesse korteritesse. Suuremad investorid soovivad arendajalt reeglina osta plokktehinguna korraga 10 – 20 korterit, kuid eeldavad ka nn hulgiostule vastavat allahindlust. Näitena võib tuua toimunud tehingu, kus investor sõlmis lepingu rohkem kui 10 korteri ostuks arendajalt ca 30% allahindlusega esialgsest hinnakirjast ja huvi sarnaste tehingute vastu on jätkuvalt kasvav.
Massilist kinnisvaraarendust piirab Tallinnas pigem ostujõud, sest ainuüksi kesklinnas on detailplaneeringuid tuhandetele korteritele ehk maa puudust meil ei ole.
2010. a alustatud arendusprojektide edu üle saame tõenäoliselt otsustada juba sügisel, mil näeme, kes arendajatest on turusituatsiooni ja arendusriske adekvaatselt hinnanud. Käesoleval aastal hakkab eluasemeturgu mõjutama kiire uute korterite pakkumiste kasv, enamike laenudega seotud euribori ja eluaseme sundkulutuste tõus.



Rain Rätt
Analüütik/kinnisvarahindaja
Ober-Hausi Kinnisvara AS

No comments:

Post a Comment