Elamispindade arendusprojektid

Tallinna kinnisvaraturul vähenes 2009. aasta jooksul uute korterite pakkumine järsult ja riskialtimad arendajad alustasid juba sama aasta sügisel uute korterite arendusprojektidega. Iga nädal toob teateid uutest kohe alustatavatest ehitustest ja kehtestatud detailplaneeringutest või nende algatamisest. Vaadates planeeritavate projektide mahtu, tunduvad nii mõnedki üsna ulmelised.

Jääb mulje, et enamik arendajaid üritavad taas nn kevadisele kiirust koguvale kinnisvararongile saada nagu buumi ajal, mõtlemata kaasnevatele arendusriskidele.

Kindlasti on kinnisvarasektor pärast mulli lõhkemist muutunud tervikuna ausamaks ja läbipaistvamaks. Buumi ajal kinnisvara arendusriske valesti hinnanud arendajad on loodetavasti õppinud oma vigadest ega raja uuselamurajoone ilma infrastruktuurita põllule ning tarbija ei pea enam enne ostuotsuse tegemist piirduma ainul kauni virtuaalse eluasemega vaid saab ostetavat ise käega katsuda.

Tänasega võib kindlasti õnnestunuks pidada 2009/2010 a. alustatud ning käesoleva aasta jooksul lõpetatavaid arendusprojekte kesklinnas ning selle lähipiirkonnas, kuna sisendid, eelkõige ehitushind, olid soodsamad ning nõudlus ületas pakkumist.

Keskmiselt edukamad on kogemustega arendajate poolt turule toodud projektid, mille müügitööd toetab kogemustega müügimeeskond. Müüki on toetanud ka enamike kinnisvaralaenudega seotud madal euribor ning lõdvenenud laenutingimused.

Täna on Tallinnas reaalselt ehitamisel juba üle 1 000 uue korteri, millest müüdud või broneeritud 400 – 500 ühikut. Kui kevadine müügiperiood osutub edukaks, alustatakse tõenäoliselt veel 400 – 500 korteri ehitust. Kesklinnas alustatakse teadaolevalt kahe suurima projekti Veerenni tn äärse ja Tivoli projekti I etapiga, mis hõlmab kokku üle 2 000 ühiku.

Kuna tarbija on kujunenud majandussituatsioonis hinnatundlik, siis eriti äärelinna sõltub arendusprojektide müük paljuski pakutavast hinnatasemest. Äärelinnas on arendaja jaoks edukaks müügiks vajalik hinnatase üldjuhul 850 – 1 200 €/m², kesklinna ja selle lähipiirkonnas 1 400 – 1 900 €/m², üksikute avara vaatega projektidel 2 000 – 2 500 €/m². Vaadates 2010. a alustatud projektides broneeritud või müüdud korterite arvu, siis edukaimad arendusprojektid Tallinnas asuvad Ravi, Kopli, Soo, Meeliku ja Kristiina tänaval. Uutele korteritele hinnatasemel üle 2 500 – 3  500 €/m² on huvi olemas, kuid nende reaalne müük eeldab väga ainulaadset asukohta kesklinnas, avaraid vaateid ja tipptasemel kvaliteeti. Vanalinnas on turule tulemas eksklusiivne tervikuna arendatav korterite arendusprojekt, kus esialgse pakkumishinnad jäävadki vahemikku 2 500 – 3  500 €/m². Mitmedki arendajad on ennast nö positsioneerinud pakkumistele kallimas hinnaklassis, kuid senise teadaoleva info põhjal toimub Tallinnas hinnatasemel üle 2 000 €/m² kuus ainult üksikuid reaalseid vabaturu tehinguid.

Tänaselt uute korterite turult ei puudu eelkõige Soome päritolu investorid, kes soovivad ca 5 aasta perspektiivis investeerida Tallinna südalinnas olevatesse korteritesse. Suuremad investorid soovivad arendajalt reeglina osta plokktehinguna korraga 10 – 20 korterit, kuid eeldavad ka nn hulgiostule vastavat allahindlust. Näitena võib tuua toimunud tehingu, kus investor sõlmis lepingu rohkem kui 10 korteri ostuks arendajalt ca 30% allahindlusega esialgsest hinnakirjast ja huvi sarnaste tehingute vastu on jätkuvalt kasvav.

Massilist kinnisvaraarendust piirab Tallinnas pigem ostujõud, sest ainuüksi kesklinnas on detailplaneeringuid tuhandetele korteritele ehk maa puudust meil ei ole.

2010. a alustatud arendusprojektide edu üle saame tõenäoliselt otsustada juba sügisel, mil näeme, kes arendajatest on turusituatsiooni ja arendusriske adekvaatselt hinnanud. Käesoleval aastal hakkab eluasemeturgu mõjutama kiire uute korterite pakkumiste kasv, enamike laenudega seotud euribori ja eluaseme sundkulutuste tõus.

Rain Rätt

Analüütik/kinnisvarahindaja

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Korterelamute haldus

Eestis elab täna enamus inimesi korterelamutes, mis on vanemad kui 20 aastat. Ajal, mil enamus Eesti kortermajadest ehitati, olid nõudmised nii ehituskvaliteedile kui ka energiatõhususele pea olematud. See omakorda tingib täna korterelamutes suured küttearved ja elamiseks mittesobiva sisekliima, peamiselt kõrge niiskustaseme, hallituse. Tüüpilistes nõukogudeaegsetes korterelamutes ventilatsioon peaaegu puudub ning küttesüsteem on ilma korraliku häälestamiseta võimetu maja ühtlaselt soojaks kütma.

Sagedasti on probleemiks juhatuse suutmatus teha põhjalikku selgitustööd korteriomanike seas, et viia läbi maja põhjalik renoveerimine. Lahendus selle vastu on palgata maja haldama oma ala professionaalid, kes siis koos juhatusega seisavad hea maja käekäigu eest. Täna on Eestis haldusfirmadel paljuski halb maine juures, seda peamiselt 1990 aastate alguse sahkerdamiste tõttu majavalitsustes. Olukorda on võimendanud ka teatavate firmade hilisem mitteheaperemehelik toimetamine korteriühistutega. Siiski on täna turul juba piisavalt nii firmasid kui omaette tegutsevaid haldureid, kes tegutsevad eelkõige ühistu head käekäiku silmas pidades.

Pea ainus lahendus hoonete energiatõhususe ja sisekliima parandamiseks on ikkagi hoonete kompleksne renoveerimine. Paljudes ühistutes proovitakse asju teha oma jõududega ja osade kaupa, kuid kas see ikka teenib soovitud eesmärki. Täna on kindlasti mõistlikum võtta ette korterelamu kompleksne renoveerimine, mille käigus soojustatakse nii hoone fassaadid, otsaseinad, kui ka katus. Moderniseeritakse küttesüsteem, paigaldatakse ventilatsioon. Täna pakutakse korterelamutele ka palju soodustusi, et majad saaksid korda. Arvestades viimase 2 aasta käredaid talvi võib öelda, et renoveerimisest saadav sääst katab probleemideta renoveerimiseks võetud pangalaenu maksed, ehk teisisõnu elanike kulu võrreldes renoveerimise eelse ajaga ei suurene, paraneb vaid korterite sisekliima, maja välimus ja pikeneb maja eluiga.

Korterelamu kompleksne renoveerimine nõuab kindlasti pikka selgitustööd ühistu liikmete hulgas, tuleb valmis olla pikkadeks ja tulisteks vaidlusteks, arvestada tasub sellega, et alati jääb mingi hulk inimesi, kes on lõpuni kogu ettevõtmise vastu. Samas järjekindlus viib sihile ja renoveerimisest saavutatav sääst on seda väärt.

Kindlasti on mõistlik renoveerimisele kaasata oma ala spetsialistid, nii omanikujärelvalve, ehitushanke korraldamise, projekteerimise kui ka projektijuhtimise osas. Mida põhjalikum on eeltöö, seda lihtsamini sujub kogu renoveerimisprotsess.Kindlasti tasub maja renoveerimise käigus mõelda ka sellele, et kui maja saab soojustatud ja küttesüsteem kaasajastatud, siis on korterites saavutatud ühtlane temperatuur, olenemata sellest, kas korter asub esimesel või viimasel korrusel, maja keskel või nurgas.  Kui  värske õhu pealevool korteritesse on tagatud nt. fresh klappide kaudu ning paigaldatakse ka väljatõmbe ventilatsioon, siis tõmmatakse ju see nüüdseks kogu maja lõikes suhteliselt ühtlase temperatuuriga õhk (ca 21-22 kraadi) lihtsalt välja.

Mõistlik on paigaldada väljatõmbe ventilatsioonile soojuspump, mis  kasutab kogu ventilatsiooniõhust saadava soojusenergia omakorda ära nii tarbevee kui ka küttevee soojendamiseks. Sellist lahendust kasutades kahaneb maja vajadus kaugkütte ja sooja tarbevee järele soojatootjalt, see omakorda viib korteriomanike püsikulud veelgi allapoole.

Loomulikult on veel mitmeid võimalusi, kuidas vähendada maja sõltuvust kaugküttest, mõned näited sellest vallast on kindlasti päikesepaneelid maja katusel, mis aitavad eelkõige suvisel perioodil kaasa sooja tarbevee tootmisele. Kuid vaadates, kui palju selle aasta veebruaris oli päikesepaistelisi päevi, siis kindlasti on siit suur abi ka maja küttesüsteemile.

Lisaks on üheks võimaluseks ka kanalisatsioonitrassist saadav soojustagastus. Erinevatel andmetel on kanalisatsiooni keskmine temperatuur vahemikus 14-21 kraadi, seega on seal päris palju soojusenergiat, mida lihtsalt lastakse tsentraalsesse heitveesüsteemi, samas kui seda saaks ära kasutada tarbevee soojendamiseks või maja kütmiseks. Kindlasti mõjutab kompleksne renoveerimine positiivselt ka korterite hindu selles majas.

Sven Olev

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Haldusjuht

Kinnisvara asukohast

Eesti kinnisvaraturg on viimaste aastate jooksul teinud olulise arenguhüppe. Oleme näinud nii tõusu kui langust. Kinnisvaramulli lõhkemine näitas, et kahjuks õpime üldjuhul ikkagi oma vigadest, mitte naabrite omadest. Eelmise aasta teisel poolel algas taas eufooriline arendustegevus, millele lisas hoogu euro ootus.

Kui kinnisvarabuumi ajal läksid kaubaks absoluutselt kõik eramud ja suvilad, sõltumata asukohast, seisukorrast ja isegi hinnast, siis nüüd on ostuhuvilised järjest enam hakanud väärtustama asukohta. Põllupealsetes uusarendustes on tehingute arv vähenenud kordades.

Kevade saabudes hakatakse ikka võimaluste piires otsima endale sobilikku kinnisvara, olgu selleks siis korter, eramu, suvila või krunt.

Aeg muudab trende ja näiteks 20 aastat tagasi populaarsete suvilakooperatiivides paiknevate majakeste vastu täna puhkeesmärgil üldjuhul huvi puudub, vaatamata odavale hinnale.

Iga kinnisvara puhul saab kõik alguse asukohast, millest tulenevalt kujuneb ka maja või suvila turuväärtus. Piltlikult öeldes võime ehitada kaks sarnast maja, ühe Tallinna lähedusse privaatsele krundile vaatega merele ja teise endisse kolhoosikeskusesse nn ääremaale, kus täna puudub elementaarne eluks vajalik infrastruktuur ja töökohad. Ehitusmaksumus võib neil majadel olla isegi enamvähem võrdne, kuid turuväärtus ja likviidsus võib asukohast tulenevalt erineda kordades.

Eluaseme ostmisel või planeerimisel tuleks kõigepealt alustada asukohast ja mõelda, kas kõik elementaarne eluks vajalik on läheduses mõistlikul kaugusel olemas. Kuidas on korraldatud ühistransport, kaugel on kauplus, kool, lasteaed, arstipunkt? Täna võime tõdeda, et nii mõnedki uuselamurajooni lapsevanemad on muutunud taksoteenuse osutajaks lastele ja seda tõusvate kütusehindade taustal.

Lisaväärtust annavad privaatsus, kõrghaljastus, eramu paiknemine veekogu või metsa ääres, väärtust vähendavad asukoht raudtee, kõrgepingeliinide, tootmishoonete, elava liiklusega maantee, prügihoidla lähedus.

Asukohaga seondub ka tehnovõrkude olemasolu ja võimalikud liitumistingimused. Endistes suvilarajoonides ja vanematel eramutel on tihti vajaka elektrivõimsusest, puudub kanalisatsioon ja vee kvaliteet võib olla kõikuv. Samuti ei ole mitte igal pool lubatud puurkaevu rajamine. Esmapilgul soodsana näivale tehingule võivad hiljem lisanduda planeerimata kulud.

Võiks uurida, kas krundil ei ole toimunud pinnase reostust, kas kevadel suurveega on üleujutuse oht, kas metsas paikneva privaatse krundini viiva tee lükkab ikka talvel lahti kohalik omavalitsus või tuleb selle eest eraldi maksta, milline on lähiümbruse planeering, perspektiiv, ega uus tänav või maantee ei hakka kulgema aia tagant?

Asukoha plussidest ja miinustest võiks rääkida ka potentsiaalsete naabritega ning võimalikku ostetavat objekti külastada nii tööpäevadel kui nädalavahetustel. Sageli ei soovi maaklerid ega omanik rääkida asukoha ega eramu puudustest ning ühtlasi saab aimu naabritest.

Praktika näitab, et valdav enamik kinnisvara oste toimub emotsioonide ajendil ja sageli on määravaks osutunud kardinate või tapeedi värv, mitte asukoht, tehnovõrkude või eluaseme terviklik seisukord. Kuna tegemist on reeglina inimeste elus väga kaaluka otsusega, mis seotud sageli 20 – 30 aastase pangalaenuga, soovitame hilisemate pettumuste vältimiseks konsulteerida piirkonda tundvate kinnisvaraspetsialistidega ja kohalike omavalitsuse töötajatega.

Rain Rätt

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik, kinnisvarahindaja

Jaanuarikuu Eesti kinnisvaraturul

Kui mõned aastad tagasi uskus enamik eestimaalasi, et kinnisvara hind ei saa kunagi langeda, siis mõned kuud enne euro käibelevõttu tekkis uus raudne põhimõte – euro käibelevõtt tõstab kindlasti kinnisvara tehingute arvu ja hinda.

Sügiskuudel oligi turu elavnemise põhjusteks sesoonsus, lisaks väga positiivsed lootused seoses euroga ning ka spekulatiivsed tehingud. Turu positiivse fooni taustal lükkasid paljud müüjad müügiotsuse edasi järgmisele aastale, lootuses suuremale tulule.  Oluline osa tehinguid toimus pangakontodel oleva rahaga, kuna paljud isikud tundsid euro saabumise ees ebakindlust ja otsisid võimalust paigutada kinnisvarasse.

Kuigi eelmisel aastal leidis eluasemeturul aset stabiliseerumine ja statistika näitas korterite pinnaühiku hinnatõusu, siis hetkel on võimatu öelda, kui jätkusuutlikuks see tõus kujuneb. Üsnagi tõenäoliselt võib Tallinnas korterituru liikumine kujuneda käeoleval aastal graafiliselt W – kujuliseks, kuna järsult on suurenemas uute korterite maht.

Euroeufooriast kantud sügiskuudele järgnes Eesti kinnisvaraturule kainestavalt mõjuv talvine jaanuar. Võrreldes detsembriga tabas kinnisvaraturgu tagasilöök. Kinnisvaraturgu põhjalikult tundvate ja kogemustega spetsialistide jaoks ei olnud see üllatus. Üsnagi paljud, kes stabiilse turuolukorra ja krooniaja jätkudes oleks tehingu sooritanud jaanuaris, püüdsid tehingu sooritada enne euro käibelevõttu. Jaanuaris jäi ostjate pool lihtsalt liiga õhukeseks.

Väga üldistades jäi Eestis kinnisvaraturg tervikuna samale tasemele kui eelmise aasta jaanuaris, kuid võrreldes detsembriga langesid tehingute arv ja rahaline maht ca 50%, mis näitab veelgi kogu meie kinnisvaraturu emotsionaalsust. Samas olulist hinnamuutust ei toimunud, kuigi statistiliselt keskmise ostu – müügitehingu hind veidi langes. Oluline tehingute arvu langus toimus ka nn investorite lemmikkohas Tallinna kesklinnas.

Ülimalt naiivne oleks arvata, et välisinvestorid tormavad nüüd valimatult ostma Eestis kinnisvara, kuna siin olevat nii odav võrreldes näiteks ca 80 km eemal oleva Helsinkiga ja Tallinna hinnad peaks ka kindlasti samal tasemel olema. Samas unustatakse elatustaseme vahe, infrastruktuuri ja sissetulekute erinevus. Kinnisvarahindade nö Helsinki tasemele jõudmine eeldab ikkagi väga kiiret majanduslikku arengut aastate jooksul.

Lähiperspektiivis avaldavad kinnisvaraturule kindlasti mõju jätkuv töövõimelisema elanikkonna lahkumine, kõrge tööpuudus, nõrk sisenõudlus, varsti jõustuv võlakaitseseadus ja enamike kinnisvaralaenudega seotud euribori tõus, kuid positiivselt mõjub jätkuv tarbijate kindlustunde paranemine ja tarbimise kasv. Eesti kinnisvaraturu trendide üle ei maksa siiski otsustada ühe kvartali või kuu andmete põhjal, vaid jälgida tuleks põhjalikumalt makromajanduslikke trende ja kinnisvaraturu liikumist kolme või nelja kvartali jooksul.

Rain Rätt

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik, kinnisvarahindaja

Euro ja kinnisvara

Inimeste teadvuses olnud euroraha ootus mõjutas aastalõpu kinnisvaraturgu kahel erineval viisil. Esmalt tingis uus rahamärk ostuhuvi, püüti nö realiseerida kroone, teisalt pidurdasid müüjad objektide müüki andmist, selgitades seda põhjendamatult, et müün siis, kui euro tuleb. Vaatamata sellele, et nõudlus ületas pakkumise, võis viimast kroonikvartalit kinnisvarasektoris lugeda siiski aktiivseks.  Kasvas nii tehingute arv kui ka rahaline maht. Kui võrrelda III kv numbreid viimase kolme kuu omadega, siis oli tehingute arvu tõus 18%, rahaline maht isegi ca 25% tõusus. Hinnanguliselt suurenes krooniaasta lõpul ka ilma pangalaenuta teostatavate tehingute osakaal. Aasta lõpuks olid uued omaniku leidnud Tallinnas 2009. a kevadel-suvel alustatud uued arendusprojektid kogumahuga ca 150 ühikut. Täna toimub Tallinnas veel ca 800 uue korteri ehitus.

Eelmisel aastal uskusid paljud, et euro saabumine 2011.  aastal muutub päästerõngaks kinnisvaraturul, kuid olukord kinnisvaraturul ei sõltu oluliselt ega otseselt käibeloleva raha nimetusest, vaid ikkagi põhiliselt olukorrast Eesti majandusest ja kinnisvara on lihtsalt majanduse üks väiksem osa. Otsest põhjust, mis peaks euro saabumisel kinnisvara hinnad tõusma ei ole, sest tööpuudus on kõrge, erasektoril kõrge laenukoormus ning madal tootlikus.

Samas kaotas euro saabumine devalveerimisriski, Eesti eristub nüüd selgelt teistest Balti riikidest ja annab välisinvestoritele kindlustunde. Euro tulekuga peaks eelkõige kinnisvaraturu aluseks olev laenuturg stabiliseeruma ja intressitase alanema.

Nüüd on kauaoodatud/kardetud euro käes ja mida see valuutanime muutus siis kinnisvaraturule reaalselt toonud on? 10 päeva on ilmselgelt liiga lühike aeg, et teha kokkuvõtteid. Ühte võib täheldada, et veel ei näe inimesi kinnisvarabüroo ukse taga tunglemas, et objekte müüki anda. Ilmselt oodatakse eurost tulenevat hinnatõusu, sest teistes Euroopa Liidu riikides on see nii juhtunud. Eeldatavalt aga ei ole siiski hinnatõus nii kiirelt tulemas. Esmalt vajavad inimesed selgust raha väärtusnumbritest. Ka müügi tehniline pool vajab veel korrigeerimist. Mõned kinnisvaraportaalid on segadust tekitanud müügihindadega, jagades esmalt kroonid eurodeks ja siis veelkord eurodeks. Näiteks sain laupäeva varahommikul kõne Moskva-Tallinn lennukile suunduvalt kliendilt, kes küsis ärevalt,  kas see Vilde tee korter on ikka veel alles ning kas on veel midagi sarnast sama hinnaga, tema võtaks 10 korterit! Jah, ise ka ilmselt võtaks, sest 450000.- kroonist oli topeltjagamise tulemusena saanud 1800 eurot, pole paha hind! Selle emotsiooni põhjustas küll eksitav informatsioon ja ei ole välistatud, et selliseid asju juhtub veelgi mõne aja jooksul, sest ka masinad eksivad. Positiivne uudis on see, et arvestatavat huvi

Eesti kinnisvara suhtes on tundma hakanud välisinvestorid. Täpsustuseks, et huvitutakse hea asukohaga Tallinna kesklinnas paiknevatest 2-toalistest  korteritest. Kui seni on mõned meie kliendid Soomest ostnud uutest arendusprojektidest 10 korterit korraga, siis täna sain tellimuse 100-le 2–toalisele korterile ja seda ikka õige hinnaga! Loogiline on, et siit võib pikemas perspektiivis ka hinnatõusu välja lugeda. Arvan, et buumi tulemas ei ole, aga 10% hinnatõusu võiks aasta lõpuks siiski juba oodata.

Agur Tammistu
Ober-Hausi Kinnsivara AS
Tallinna maaklerosakonna juhataja