Miks on vaja hinnata kinnisvara?

Kuigi Eestis tervikuna on alanud majanduskasv, jätkub ehitus- ja kinnisvarasektoris endiselt paigalseis. Paljudele firmadele on tänane majandussituatsioon muutunud otsustavaks – kas jätkata või mitte. Seetõttu on äärmiselt tähtis oma varade väärtust adekvaatselt hinnata.

Kõige olulisem on mitte luua endale illusioone ega buumiaegset uinutavat ettekujutust kinnisvara turuväärtusest.

Kogemuste puudumise tõttu langeval kinnisvaraturul lähtuvad mõnedki ettevõtjad tihti vara turuväärtuse määramisel tehtud investeeringutest. Paraku ei võrdu buumi ajal tehtud investeeringud turuväärtusega, millega oleks nõus näiteks krediidiasutused. Olukorras, kus kinnisvara hinnad on tipust langenud sõltuvalt asukohast ja objektist ca 50% ning likviidsus mõnes segmendis suisa olematu, on ettevõtte juhile järjest olulisem teada bilansis oleva kinnisvara õiglast väärtust ehk turuväärtust. Seega on muutuva turu tingimustes vajalik tavapärasest sagedamini teostada ka varade ümberhindamist. Õiglaselt kajastatud kinnisvara turuväärtus annab ettevõtte juhile ning omanikele väga olulise info näiteks äripartneritega läbirääkimistel, äririskide hajutamisel, pangas laenutaotlemisel, vara müügil, ettevõtte likvideerimisel või radikaalsete otsuste tegemisel majanduskriist väljumiseks.

Kuna kriis ei kesta igavesti, ettevõtlus areneb ning uutel loodavatel firmadel tekib kapitali vajadus, siis võib mitterahalise sissemaksena kasutada kinnisvara, mis eeldab kinnisvara eksperthinnangut ja mille hindamise kord nähakse ette asutatava põhikirjas. Mitterahalise sissemakse väärtuse hindamisel tuleb lähtuda kinnisvara harilikust ehk turuväärtusest.

Juhul, kui mitterahaline sissemakse ületab 40 000 krooni või kui mitterahalised sissemaksed ületavad kokku poole osakapitalist, peab mitterahalise sissemaksena esitatud kinnisvara väärtuse hindamist kontrollima audiitor. Kinnisvara ebaõige hindamisega tekitatud kahju eest vastutavad seda hinnanud isikud ja audiitor solidaarselt.

Kinnisvara hindamisel tuginetakse Eesti vara hindamise standarditele EVS 875-1:2005– EVS 875-12:2010. Selle kohaselt turuväärtus (Market Value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust. Kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turuväärtuse hinnangu andmisel ei arvesta erihuvidega ostja poolt pakutavat hinda ega makse-soodustusi kinnisvara eest tasumisel.

Alustades hindamisega, tuleb hindajal peale hindamistellimuse vastuvõtmist teostada andmete kogumine ja analüüs. Sealhulgas koostatakse hindaja poolt analüüs objekti parima kasutuse kohta. Parima kasutuse põhimõte on tulenevalt kinnisvara eripäradest kinnisvara hindamises väga olulisel kohal. Vastavalt hindamisstandardile (EVS 875-1:2005) mõistame „parima“ all vara kõige tõenäolisemat kasutust ehk mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse

Ärikinnisvara hindamisel kasutatakse tavaliselt tulumeetodit, mis põhineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara väärtus väljendab sellelt tulevikus saadava puhastulu käesoleva hetke väärtust. Aluseks on põhimõte, et ostja ei ole kinnisvara eest nõus rohkem maksma, kui on oodatavad rahavood kinnisvarast selle eluea jooksul.

Üldjuhul toimub üüritulu tootvate äriobjektide hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel. See eeldab hindajalt põhjalikke teadmisi vaadeldava objekti segmendist turul, infot toimunud tehingutest, teadmisi tulumäära, kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära kohta.

Lisaks kasutatakse ka võrdlusmeetodit, kus hinnatavat vara võrreldakse sarnaste vaba turu tingimustes müüdud varade hindadega. Meetodi aluseks on põhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi kasutamise eelduseks on piisava hulga hinnatava varaga võrreldavate toimunud tehingute olemasolu. Hindamistulemus vormistatakse üldjuhul standardite nõuetele vastavas ja kergesti arusaadavas eksperthinnangu vormis.

Kuna lähiperspektiivis tõenäoliselt kinnisvaraturul suurt elavnemist ja hinnatõusu ei toimu, tuleks just ärikinnisvara puhul suhtuda äärmiselt konservatiivselt planeeritavatesse rahavoogudesse. Kindlasti tasub konsulteerida olulist turuinfot valdavate, pikaajalist kogemust omavate ning eelkõige krediidiasutuste poolt aktsepteeritud kinnisvara hindajatega.

Kulutused professionaalsele hindamisteenusele võivad olla marginaalsed võrreldes võimaliku oma kinnisvara turuväärtuse valesti hindamise ja kajastamisega finantsaruandluses tänases majandussituatsioonis ning sellest tulenevate otsustega, mis võivad ettevõtet mõjutada kuni pankrotini.

Jana Timm

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ Juhataja

Atesteeritud hindaja

Tallinna kesklinna korteriturg

Vaadates turgu täna ja aasta tagasi, siis võrreldes eelmise aasta sügisega on Tallinna kesklinnas korterite tehingute arv ja rahaline maht oluliselt tõusnud. Samas aga on ka müügipakkumiste arv tõusutrendis ja pakkumishindadel võib täheldada stabiliseerumist. Võrreldes eelmise aasta sügisega on välismaalaste, eelkõige soomlaste, osakaal kesklinna korteriturul oluliselt suurenenud.

Kuna kesklinna hinnatud asukohtades on nõudlus taastumas ja arendusriskid võrreldes muude piirkondadega oluliselt madalamad, siis on alustatud mitmete korterelamute arendusprojektidega. Täna toimub kesklinnas juba ca 500 uue korteri ehitus, millest enamik valmib lähima aasta jooksul. Lisaks on kesklinnas kümneid algatatud detailplaneeringuga või juba kinnitatud planeeringuga krunte, mille ehitusmaht ulatub tuhandete ühikuteni.

Täna võime tõdeda, et eelmise aasta lõpus alustatud arendusprojektid on praktiliselt müüdud. Üldjuhul on klientidele tänases turusituatsioonis vastuvõetav uute korterite hinnatase 18 000 – 24 000 kr/m² kesklinna äärealadel ja 26 000 – 31 000 kr/m² südalinnas. Kui paar kuud tagasi tundus, et uute korterite puhul hakkab nõudlus kiiresti ületama pakkumist, siis viimaste nädalate jooksul võib märgata teatud nõudluse vähenemist.

Täna on kesklinna piirkonnas ca 2 000 müügipakkumist korteritele, kuid tehinguid toimub 90 – 120 kuus.

Sügisel on kesklinna korteriturgu ilmestanud mitmed tehingud keskmisest suuremate ja oluliselt kallimate hindadega. Näiteks toimusid tehingud Pirita teel hinnaga 6,2 mln kr ja vanalinnas 5,5 mln kr.

Kuigi üksikute objektide tehingute hinnad on vahemikus 40 000 - 50 000 kr/m², toimub enamik tehinguid kesklinnas siiski hinnavahemikus 18 000 – 30 000 kr/m².

Kõrgeimate hindadega tehingud on toimunud eelkõige vanalinnas ja südalinna keskmiselt enimväärtustatud avarate vaadetega kõrghoonetes või heas korras arhitektuuriliselt silmapaistvates hoonetes.

Oluliselt on käesoleva aasta sügisel tõusnud vanalinna korterite tehingute hinnatase. Põhjuseks eelkõige tehingud väga heas korras stiilsete põhjalikult renoveeritud korteritega restaureeritud hoonetes. Mitmed tehingud on toimunud hinnavahemikus 35 000 – 50 000 kr/m². Samas nn euroremonditud korterite vastu on huvi tagasihoidlik.

Täna jagunevad potentsiaalsed korterimüüjad kaheks: ühed püüavad kõigest väest käesoleval aastal sooritada tehingu, teised jälle lubavad oma objektid müüki paisata pärast euro saabumist. Viimane aga võib põhjustada hüppelise pakkumise kasvu ja likviidsuse vähenemise ka kesklinna korteriturul. Järgmise aasta alguses võib ostu – müügitehingute arv järsult väheneda, kuna oluline osa ostjatest on viimastel kuudel ostuotsuse teinud mõjutatuna euro käibele tulekust, samas soovivad paljud jälle müüa pärast euro saabumist.

Kesklinna üürikorterite turg on võrreldes eelmise aasta sügisega oluliselt elavnenud, põhjuseks eelkõige sesoonsusest tulenev nõudluse kasv. Üürikorterite pakkumine on vähenenud ca 50% ja omanikud üritavad tõsta hindu, kuid esialgu sõlmitud lepingute põhjal olulist hinnatõusu märgata ei ole. Endiselt on omanikud nõus tegema olulisi mööndusi nii hinna kui ka üürilepingu tingimuste suhtes.

Kõrge tööpuudusega kaasnev ebakindel olukord tööjõuturul sunnib omanikke tihti tegema lühema tähtajaga üürilepinguid kui varem ning uurima põhjalikult üürniku tausta. Sarnaselt korterite ostu – müügituruga jätkub üüriturul hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt.

Maksimaalne võimalik üürihind sõltub eelkõige asukohast, seejärel korteri kvaliteedist. Tallinna kesklinnas on reeglina eelduseks kaasaegne viimistlus, köögimööbli ja elementaarse kodutehnika olemasolu, samuti on võtmetähtsusega parkimiskoha olemasolu.

Kesklinna üüriturul on enimnõutud südalinnas paiknev 1 – 2toaline möbleeritud heas korras korter hinnaga 2 500 – 5 000 kr kuus. Kuna tavaliselt lisanduvad omaniku poolsele üürihinnale mõõdetavad kulud, siis pööravad potentsiaalsed üürilised järjest enam tähelepanu kommunaalkuludele, eriti kütte maksumusele.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Tallinna kesklinna korteriturg on oluliselt aktiivsem võrreldes suve või eelmise sügisega.

Rain Rätt                                                               

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik

Tartu äripinnad sügisel 2010

Sarnaselt Tallinnaga jätkub ka Tartus käesoleval aastal äripindade turul stabiliseerumine. Siiski ühtegi olulist suuremamahulist ostu – müügitehingut ei ole äripindade turul toimunud. Kui Tallinnas on märgata investorite huvi kasvu hinnatud asukohas paiknevate püsiva rahavoo ja pikaajaliste üürilepingutega objektide vastu, siis Tartus on huvi väga madal või eeldatakse riskidest tulenevalt vähemalt 10% tootlust.
Esimeste sügiskuude jooksul pakkumiste hulk oluliselt ei muutunud, kuid Tartu büroopindade turul tervikuna ületab pakkumiste hulk endiselt nõudlust. Eriti raske on üürnikke leida nö teises asukohas olevatele B-klassi pindadele, seda vaatamata väga soodsatele pakkumistele. Vakantsus on oluliselt vähenenud hinnatud asukohas paiknevates kaasaegsetes büroohoonetes, kus omanikud reageerisid kiiresti ja paindlikult, lähtuvalt tekkinud olukorrast turul.
Kuna üürihinnad on oluliselt langenud, siis paljud üürilevõtjad on kasutanud soodsat olukorda ja kolinud senise pinna pealt parema asukoha ja kvaliteediga pinnale. Kaotajateks on selgelt tänases situatsioonis üürnike soovidesse jäigalt suhtunud hoonete omanikud, eriti kui need hooned paiknevad teises asukohas ja vajavad investeeringuid. Olulisele kohale on kerkinud üürnike poolt vaadates hoonete kommunaalkulud. Tartu büroopindade turul on endiselt eelistatud kesklinn ja selle lähipiirkond, kus on võimalik tasuta parkida. Kesklinna hinnatase üldiselt vahemikus 90 – 150 kr/m², äärelinnas 50 – 60 kr/m².
Kaubanduspindade turul on tarbimise languse aeglustumine hoidnud hinnatud asukohtades olevate pindade vakantsuse suhteliselt madalal. Suuremates tuntud kaubanduskeskustes on vakantsus praktiliselt 0 ja üürihinnad ei ole viimastel kuudel muutunud. Jätkub hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt. Isegi kesklinnas on teises asukohas paiknevatel pindadel vakantsus suurenemas ja jätkub surve üürihindadele, kuid hinnatud asukohas, eriti püsiva jalakäijate vooga ja otse tänavalt sissepääsuga väiksematele pindadele (15 – 30 m²) on püsiv nõudlus. Sõltuvalt asukohast on võrreldes eelmise aasta IV kvartaliga kaubanduspindade üürihindade langus olnud kuni 20%.
Tartu kaubandusturul oli käesoleva aasta suurim sündmus Prisma esmatarbekaupade keti laienemine Tartusse. Võimalik, et edu korral valmib 2012. aastal Tartus teine ja veelgi suurem Prisma Annelinna ja Luunja piiril.
Seoses majanduse stabiliseerumisega ja tööstustoodangu kasvuga võib täheldada lao- ja tootmispindade turul üürihindade stabiliseerumist eelkõige logistiliselt hinnatud piirkondades, kuigi tervikuna ületab ka siin pakkumine nõudlust. Köetavate, heas korras, kaasaegsete pindade hinnatase ulatub üldjuhul 40 - 50 kr/m², kuid vanematele investeeringuid nõudvatele pindadele praktiliselt huvi puudub. Kokkuvõtvalt on edasine lao- ja tootmispindade areng Tartus seotud otseselt ekspordile toetuva majanduskasvu ja Skandinaaviast pärit investoritega. Olulist nõudluse kasvu võib tõenäoliselt näha alles 2011. a teisel poolel.

Rauno Kiisk            
Ober-Hausi Kinnisvara AS
Tartu kontori juhataja

Kinnisvara ja euro

Veidi uskumustest ja legendidest. Täna usuvad jätkuvalt paljud, et euro saabumine järgmisel aastal muutub päästerõngaks kinnisvaraturul. Oodatakse müstilisi Eesti kinnisvara ihalevaid välisinvestoreid, kes lennukite kaupa koos rahaga kohe maanduma hakkavad ja nö investeerima asuvad.

Enneolematut hinnatõusu ja investoreid oodati ka Eesti liitumisel Euroopa Liiduga ning 2005. aastal, kui kuulutati võimalikust eurole üleminekust 2007. aastal.

Olukord kinnisvaraturul ei sõltu oluliselt ega otseselt käibeloleva raha nimetusest, vaid ikkagi põhiliselt olukorrast Eesti majanduses, mille osa kinnisvara on.

Otsest põhjust, miks euro saabumisel kinnisvara hinnad Eestis tõusma peaksid, ei ole. Tööpuudus on siiski veel kõrge, erasektoril kõrge laenukoormus ning madal tootlikkus.

Samas kaotab euro saabumine devalveerimisriski. Eesti eristub selgelt teistest Balti riikidest ja annab välisinvestoritele kindlustunde. Euro tulekul peaks eelkõige kinnisvaraturu aluseks olev laenuturg stabiliseeruma ja intressitase alanema, kuid tõenäoliselt langeb euro tulek kokku euribori tõusufaasiga. Rohkem kui euro, mõjutab kinnisvaraturgu demograafiline situatsioon ja pankade krediidipoliitika.

Täna jagunevad potentsiaalsed kinnisvara müüjad kaheks. Ühed püüavad kõigest väest sooritada tehingu käesoleval aastal, teised jälle lubavad oma objektid müüki paisata pärast euro saabumist, mis võib põhjustada hüppelise pakkumiste kasvu ja likviidsuse vähenemise kinnisvaraturul. Järgmise aasta alguses võib ostu – müügitehingute arv järsult väheneda, kuna oluline osa ostjatest on viimastel kuudel ostuotsuse teinud mõjutatuna euro käibele tulekust, samas soovivad paljud jällegi müüa pärast euro saabumist.

Tõenäoliselt võib järgmisel aastal eurost enamgi eluasemeturgu mõjutada kiiresti tõusvad kommunaalkulud, eelkõige kütte hind.

On üsnagi tõenäoline, et ka kinnisvaraturul üritavad müüjad hindu kõikjal kergitada ja ikka ülespoole. Kui sellega ei kaasne nõudluse kasvu, siis katsetuseks selline hinnatõus jääbki. Kinnisvara hinnad kujunevad ikkagi läbi nõudluse ja pakkumise ning lähema paari aasta jooksul ületab nn keskmiste eluasemete osas pakkumine kindlasti nõudlust. Teises asukohas paiknevatele ja ebalikviidsetele objektidele võib ostjaskond üldse puududa, vaatamata näiliselt odavale hinnale ja eurole.

Välismaalastest domineerivad Eesti kinnisvaraturul selgelt soomlased, kelle puhul on märgata eelistust osta pigem korter investeeringu eesmärgil Tallinnas, Tartus või Pärnus kui mõni maamaja. Täna ootavad mitmed Soome investorid otsust euro saabumisest ja loodavad tabada majanduslanguse põhja, et investeerida eelkõige Tallinna südalinnas olevatesse korteritesse, kuid seda vähemalt 5 aasta perspektiivis. Kuid samas on Lõuna – Eesti pool ja mujalgi on märgata paljude soomlaste soovi müüa enne kinnisvarabuumi soetatud objektid. Põhjuseks on turvalisuse puudumine, puudulik infrastruktuur ja kõrged kulud. Kuigi endiselt on eelkõige soomlaste jaoks atraktiivsed mereäärses piirkonnas paiknevad elamud ja reeglina on statistiliselt keskmise välismaalase kinnisvaraost paar korda kallim kui kohalikel ostjatel, jätkub nõudlust siiski ainult teatud hinnapiirini. Olulisel kohal on hind ja kinnisvara potentsiaal tulu teenimisel. Samuti muutuvad kinnisvarahinnad Soomega lihtsamalt võrreldavaks.

Äripindade puhul huvitavad investoreid eelkõige püsiva rahavooga objektid, mille aluseks on maksujõulised pikaajaliste üürilepingutega kliendid, kes kindlustavad rahavoogu. Kui täna soovivad investorid vähemalt 8% tootlust Tallinnas, siis euro tulekul ollakse nõus madalama tootlusega.

Kinnisvaraturg tervikuna ei pöördu tõusule enne, kui on realiseeritud enamik halbade laenudega seotud kinnisvarast ning laenurahal ja sisenõudlusel baseerunud Eesti majandus, muutunud ekspordipõhiseks ja tõusnud tootlikkus.

Rain Rätt

Ober-Hausi Kinnisvara

Analüütik