Eramute üüriturg

Eramute üüriturg eksisteerib eelkõige Tallinnas ja linna lähipiirkonnas, mõningal määral ka Tartus ja Pärnus. Eesti teistes piirkondades on eramute üüripakkumiste hulk ja likviidsus praktiliselt olematu. 

Käesoleval aastal on majade üüripakkumiste hulk ja üürihinnad püsinud stabiilsetena. Võrreldes kinnisvarabuumi tippajaga 2007. aastal on hinnalangus olnud 20 – 40% sõltuvalt objekti täpsest asukohast ja seisukorrast ning kasvanud on ka pakkumiste arv.

Tänases turusituatsioonis on mitmedki majandusraskustesse sattunud eramute omanikud andnud oma eramu üürile ja kolinud tagasihoidlikumale elamispinnale, tasudes üüritulust igapäevaseid kulutusi ja pangalaenu. Sarnaselt korteriomanikega on ka minimaalse omafinantseeringuga ostetud eramu omanikel laenu kuumakse tõenäoliselt suurem kui saadav võimalik üüritulu. Samas korterile üürnikku leida on oluliselt lihtsam kui eramule.

Võrreldes korterite üürituruga on eramute üüriturg vähem läbipaistvam ja tehingute hinnad kõikuvamad ning tingimisruum oluliselt suurem.

Täna on Tallinnas ja Harjumaal ca 150 üüripakkumist eramutele, Tartus ja Pärnus ainult ca 10.

Tallinna ja Harjumaa eramute üüripakkumised algavad mõnest tuhandest kroonist ja ulatuvad 120 000 kroonini kuus.

Luksuslike ja kaasaegsete keskmisest suuremate eramute üürihinnad Tallinna hinnatud piirkondades Pirital, Nõmmel, Kakumäel ja kesklinnas võivad ulatuda kuni 50 000 kroonini kuus.

Saatkondade residentsideks sobivatel hoonetel võivad üürihinnad ulatuda ka üle 100 000 kr kuus, kuid sellises hinnaklassis tehingud on väga erandlikud, neid toimub mõni üksik aastas ja tulenevalt meie kinnisvaraturu väiksusest, ei saa me rääkida diplomaatilise korpuse residentside üüriturust. Samuti eeldavad residentsideks sobivad hooned teatud eritingimusi, milleks on asukoht, krundi ja hoone suurus, erinevate ruumide planeering ja suurus, turvalisus, sisustus, haljastus. Reeglina ei täida neid karme nõudmisi isegi keskmine väga heas korras kaasaegne eramu Pirital.

Tallinna piirkonnas toimub enamik üüritehinguid eramutega hinnavahemikus 8 000 – 15 000 kr kuus, üürijate sihtgrupiks tavaliselt kohalikud elanikud. Välismaalastele on hinnapiiriks tavaliselt 30 000 kr kuus, kuid ka üüritavad eramud paiknevad väga hinnatud piirkondades ja on keskmisest parema kvaliteedi ning sisustusega. Eelistatud on ökonoomse küttega, kaasaegsed, täielikult tehnika ja mööbliga varustatud eramud. Järjest enam pööravad potentsiaalsed kliendid tähelepanu kõrvalkuludele, eelkõige kütte hinnale.

Omanikud eelistavad üldjuhul sõlmida kuni aasta pikkusi üürilepinguid, kuid näiteks saatkonnad on huvitatud vähemalt 3 – 5 aasta pikkustest üürilepingutest. Lisaks on omanike jaoks probleem leida korralikud pikaajalised üürnikud, sest üürnik võib tekitada lühikese ajaga suurema rahalise kulu kui võimalik saadav üüritulu.

Järjest enam soovivad üürileandjad võimalikult rohkem taustainfot potentsiaalsete üürnike kohta. Samas väldivad üürnikud eramuid, mis on samaaegselt müügis, sest see tekitab ebakindlust ja häirib igapäevast elu.

Reeglina on lühemaks perioodiks (puhkuseperiood, nädal, kuu) eramute - suvilate üürihind oluliselt kõrgem kui näiteks aastaks üürimisel.

Sarnaselt üürikorterite turuga jätkub eramute üüriturul hindade diferentseerumine asukohast, seisukorrast ja lisaväärtustest lähtuvalt. Tõenäoliselt tekib eelkõige Tallinna piirkonnas lähima 5 aasta perspektiivis normaalse tootlusega ja sarnase õigusruumiga eramute üüriturg nagu näiteks Skandinaavias.

Rain RättOber-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik

Arendusriskid kinnisvaras

Kinnisvaraturu allakäigu algusest on möödunud 3 aastat ja mitmetele kinnisvaraarendajatele tundub, et on aeg taas siseneda kinnisvaraturule.

Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus enamikele, valdavalt kogemusteta arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja hinnatõus kestab seni, kuni vähemalt Tallinnas saavutatakse Helsingi keskmine hinnatase!

Arendusega hakkasid tegelema kõik, st piltlikult öeldes juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Varsti selgus, et iga sepp peab siiski jääma oma liistude juurde. Eirati kõige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja nüüd otsitakse jätkuvalt süüdlasi teiste hulgast.

Mitmetel arendajatel on tänaseni müümata buumi ajal ehitatud kümneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, aga kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad uueks tõusuks.

Tänaseks on enamik arendajaid, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis, kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid turule, arvestades majanduse tsüklilisust, on liiga kallid. Eirati kolme kõige olulisemat.

Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid on müüdud juba enne ehitusloa saamist, ei ole kindlasti jätkusuutlik praktika. Samuti on ka muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid, nagu näiteks: intressitase ja laenutingimused, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, üüritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering, arhitektuur ja seda nii arendajale kui ka lõpptarbijale. Laiemalt vaadates ka demograafilised protsessid, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad äriprojektid on tänaseks muutunud muinasjutuks.

Teine oluline tegur on ehitusega seonduv.

Kui kinnisvarabuumi ajal ja ka pärast mulli lõhkemist räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus karm turumajanduslik tõde. Konkurents tegi siingi oma töö. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja on võimalus kaotada ka stabiilsel turul, kui sõlmitakse leping ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavalt raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks, mis aga ei vasta koostatud äriplaanile.

Täna peab nii mõnigi arendaja, kes soovib jätkuvalt turul tegutseda arvestama täiendavate kuludega, et vältida klientide algatatud kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi või lausa praagi pärast. Eriti torkab see silma rasketes ilmastikuoludes, kus tekivad üleujutused, külmuvad torud või uutes nn põllupealsetes uuselamurajoonides, kus ei toimi tehnovõrgud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel võib juhtuda, et firma on pankrotis, omanikud kadunud ja kahjunõuet ei ole kellelegi esitada.

Kolmandaks on võimalikud juriidilised probleemid.

Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid, kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks ühepereeramu. Üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne. Üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega arendaja peab arvestama. Detailplaneering võidakse kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda küsitavaks või suisa kahjumlikuks.

Kuna kinnisvaraarendus on samasugune äri nagu iga teine ja reeglina õpime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale põllumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarabürooga.

Tänu langenud ehitushindadele, laenutingimuste paranemisele ning nõudluse taastumisele eelkõige Tallinna kesklinnas, kus asukohast tulenevalt on arendusriskid väiksemad, võrreldes teiste piirkondadega, toimub täna vähemalt 500 korteri ehitus. Lisaks on kesklinnas kümneid algatatud detailplaneeringuga või juba kinnitatud planeeringuga krunte, mille ehitusmaht ulatub tuhandete ühikuteni.

Võimalik, et euro ootuse eufoorias ja riske valesti hinnates, keeratakse jällegi vint üle nagu mõned aastad tagasi.

Rain Rätt                                                              

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik

Miks on vaja hinnata kinnisvara?

Kuigi Eestis tervikuna on alanud majanduskasv, jätkub ehitus- ja kinnisvarasektoris endiselt paigalseis. Paljudele firmadele on tänane majandussituatsioon muutunud otsustavaks – kas jätkata või mitte. Seetõttu on äärmiselt tähtis oma varade väärtust adekvaatselt hinnata.

Kõige olulisem on mitte luua endale illusioone ega buumiaegset uinutavat ettekujutust kinnisvara turuväärtusest.

Kogemuste puudumise tõttu langeval kinnisvaraturul lähtuvad mõnedki ettevõtjad tihti vara turuväärtuse määramisel tehtud investeeringutest. Paraku ei võrdu buumi ajal tehtud investeeringud turuväärtusega, millega oleks nõus näiteks krediidiasutused. Olukorras, kus kinnisvara hinnad on tipust langenud sõltuvalt asukohast ja objektist ca 50% ning likviidsus mõnes segmendis suisa olematu, on ettevõtte juhile järjest olulisem teada bilansis oleva kinnisvara õiglast väärtust ehk turuväärtust. Seega on muutuva turu tingimustes vajalik tavapärasest sagedamini teostada ka varade ümberhindamist. Õiglaselt kajastatud kinnisvara turuväärtus annab ettevõtte juhile ning omanikele väga olulise info näiteks äripartneritega läbirääkimistel, äririskide hajutamisel, pangas laenutaotlemisel, vara müügil, ettevõtte likvideerimisel või radikaalsete otsuste tegemisel majanduskriist väljumiseks.

Kuna kriis ei kesta igavesti, ettevõtlus areneb ning uutel loodavatel firmadel tekib kapitali vajadus, siis võib mitterahalise sissemaksena kasutada kinnisvara, mis eeldab kinnisvara eksperthinnangut ja mille hindamise kord nähakse ette asutatava põhikirjas. Mitterahalise sissemakse väärtuse hindamisel tuleb lähtuda kinnisvara harilikust ehk turuväärtusest.

Juhul, kui mitterahaline sissemakse ületab 40 000 krooni või kui mitterahalised sissemaksed ületavad kokku poole osakapitalist, peab mitterahalise sissemaksena esitatud kinnisvara väärtuse hindamist kontrollima audiitor. Kinnisvara ebaõige hindamisega tekitatud kahju eest vastutavad seda hinnanud isikud ja audiitor solidaarselt.

Kinnisvara hindamisel tuginetakse Eesti vara hindamise standarditele EVS 875-1:2005– EVS 875-12:2010. Selle kohaselt turuväärtus (Market Value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust. Kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turuväärtuse hinnangu andmisel ei arvesta erihuvidega ostja poolt pakutavat hinda ega makse-soodustusi kinnisvara eest tasumisel.

Alustades hindamisega, tuleb hindajal peale hindamistellimuse vastuvõtmist teostada andmete kogumine ja analüüs. Sealhulgas koostatakse hindaja poolt analüüs objekti parima kasutuse kohta. Parima kasutuse põhimõte on tulenevalt kinnisvara eripäradest kinnisvara hindamises väga olulisel kohal. Vastavalt hindamisstandardile (EVS 875-1:2005) mõistame „parima“ all vara kõige tõenäolisemat kasutust ehk mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse

Ärikinnisvara hindamisel kasutatakse tavaliselt tulumeetodit, mis põhineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara väärtus väljendab sellelt tulevikus saadava puhastulu käesoleva hetke väärtust. Aluseks on põhimõte, et ostja ei ole kinnisvara eest nõus rohkem maksma, kui on oodatavad rahavood kinnisvarast selle eluea jooksul.

Üldjuhul toimub üüritulu tootvate äriobjektide hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel. See eeldab hindajalt põhjalikke teadmisi vaadeldava objekti segmendist turul, infot toimunud tehingutest, teadmisi tulumäära, kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära kohta.

Lisaks kasutatakse ka võrdlusmeetodit, kus hinnatavat vara võrreldakse sarnaste vaba turu tingimustes müüdud varade hindadega. Meetodi aluseks on põhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi kasutamise eelduseks on piisava hulga hinnatava varaga võrreldavate toimunud tehingute olemasolu. Hindamistulemus vormistatakse üldjuhul standardite nõuetele vastavas ja kergesti arusaadavas eksperthinnangu vormis.

Kuna lähiperspektiivis tõenäoliselt kinnisvaraturul suurt elavnemist ja hinnatõusu ei toimu, tuleks just ärikinnisvara puhul suhtuda äärmiselt konservatiivselt planeeritavatesse rahavoogudesse. Kindlasti tasub konsulteerida olulist turuinfot valdavate, pikaajalist kogemust omavate ning eelkõige krediidiasutuste poolt aktsepteeritud kinnisvara hindajatega.

Kulutused professionaalsele hindamisteenusele võivad olla marginaalsed võrreldes võimaliku oma kinnisvara turuväärtuse valesti hindamise ja kajastamisega finantsaruandluses tänases majandussituatsioonis ning sellest tulenevate otsustega, mis võivad ettevõtet mõjutada kuni pankrotini.

Jana Timm

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ Juhataja

Atesteeritud hindaja

Tallinna kesklinna korteriturg

Vaadates turgu täna ja aasta tagasi, siis võrreldes eelmise aasta sügisega on Tallinna kesklinnas korterite tehingute arv ja rahaline maht oluliselt tõusnud. Samas aga on ka müügipakkumiste arv tõusutrendis ja pakkumishindadel võib täheldada stabiliseerumist. Võrreldes eelmise aasta sügisega on välismaalaste, eelkõige soomlaste, osakaal kesklinna korteriturul oluliselt suurenenud.

Kuna kesklinna hinnatud asukohtades on nõudlus taastumas ja arendusriskid võrreldes muude piirkondadega oluliselt madalamad, siis on alustatud mitmete korterelamute arendusprojektidega. Täna toimub kesklinnas juba ca 500 uue korteri ehitus, millest enamik valmib lähima aasta jooksul. Lisaks on kesklinnas kümneid algatatud detailplaneeringuga või juba kinnitatud planeeringuga krunte, mille ehitusmaht ulatub tuhandete ühikuteni.

Täna võime tõdeda, et eelmise aasta lõpus alustatud arendusprojektid on praktiliselt müüdud. Üldjuhul on klientidele tänases turusituatsioonis vastuvõetav uute korterite hinnatase 18 000 – 24 000 kr/m² kesklinna äärealadel ja 26 000 – 31 000 kr/m² südalinnas. Kui paar kuud tagasi tundus, et uute korterite puhul hakkab nõudlus kiiresti ületama pakkumist, siis viimaste nädalate jooksul võib märgata teatud nõudluse vähenemist.

Täna on kesklinna piirkonnas ca 2 000 müügipakkumist korteritele, kuid tehinguid toimub 90 – 120 kuus.

Sügisel on kesklinna korteriturgu ilmestanud mitmed tehingud keskmisest suuremate ja oluliselt kallimate hindadega. Näiteks toimusid tehingud Pirita teel hinnaga 6,2 mln kr ja vanalinnas 5,5 mln kr.

Kuigi üksikute objektide tehingute hinnad on vahemikus 40 000 - 50 000 kr/m², toimub enamik tehinguid kesklinnas siiski hinnavahemikus 18 000 – 30 000 kr/m².

Kõrgeimate hindadega tehingud on toimunud eelkõige vanalinnas ja südalinna keskmiselt enimväärtustatud avarate vaadetega kõrghoonetes või heas korras arhitektuuriliselt silmapaistvates hoonetes.

Oluliselt on käesoleva aasta sügisel tõusnud vanalinna korterite tehingute hinnatase. Põhjuseks eelkõige tehingud väga heas korras stiilsete põhjalikult renoveeritud korteritega restaureeritud hoonetes. Mitmed tehingud on toimunud hinnavahemikus 35 000 – 50 000 kr/m². Samas nn euroremonditud korterite vastu on huvi tagasihoidlik.

Täna jagunevad potentsiaalsed korterimüüjad kaheks: ühed püüavad kõigest väest käesoleval aastal sooritada tehingu, teised jälle lubavad oma objektid müüki paisata pärast euro saabumist. Viimane aga võib põhjustada hüppelise pakkumise kasvu ja likviidsuse vähenemise ka kesklinna korteriturul. Järgmise aasta alguses võib ostu – müügitehingute arv järsult väheneda, kuna oluline osa ostjatest on viimastel kuudel ostuotsuse teinud mõjutatuna euro käibele tulekust, samas soovivad paljud jälle müüa pärast euro saabumist.

Kesklinna üürikorterite turg on võrreldes eelmise aasta sügisega oluliselt elavnenud, põhjuseks eelkõige sesoonsusest tulenev nõudluse kasv. Üürikorterite pakkumine on vähenenud ca 50% ja omanikud üritavad tõsta hindu, kuid esialgu sõlmitud lepingute põhjal olulist hinnatõusu märgata ei ole. Endiselt on omanikud nõus tegema olulisi mööndusi nii hinna kui ka üürilepingu tingimuste suhtes.

Kõrge tööpuudusega kaasnev ebakindel olukord tööjõuturul sunnib omanikke tihti tegema lühema tähtajaga üürilepinguid kui varem ning uurima põhjalikult üürniku tausta. Sarnaselt korterite ostu – müügituruga jätkub üüriturul hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt.

Maksimaalne võimalik üürihind sõltub eelkõige asukohast, seejärel korteri kvaliteedist. Tallinna kesklinnas on reeglina eelduseks kaasaegne viimistlus, köögimööbli ja elementaarse kodutehnika olemasolu, samuti on võtmetähtsusega parkimiskoha olemasolu.

Kesklinna üüriturul on enimnõutud südalinnas paiknev 1 – 2toaline möbleeritud heas korras korter hinnaga 2 500 – 5 000 kr kuus. Kuna tavaliselt lisanduvad omaniku poolsele üürihinnale mõõdetavad kulud, siis pööravad potentsiaalsed üürilised järjest enam tähelepanu kommunaalkuludele, eriti kütte maksumusele.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Tallinna kesklinna korteriturg on oluliselt aktiivsem võrreldes suve või eelmise sügisega.

Rain Rätt                                                               

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik

Tartu äripinnad sügisel 2010

Sarnaselt Tallinnaga jätkub ka Tartus käesoleval aastal äripindade turul stabiliseerumine. Siiski ühtegi olulist suuremamahulist ostu – müügitehingut ei ole äripindade turul toimunud. Kui Tallinnas on märgata investorite huvi kasvu hinnatud asukohas paiknevate püsiva rahavoo ja pikaajaliste üürilepingutega objektide vastu, siis Tartus on huvi väga madal või eeldatakse riskidest tulenevalt vähemalt 10% tootlust.
Esimeste sügiskuude jooksul pakkumiste hulk oluliselt ei muutunud, kuid Tartu büroopindade turul tervikuna ületab pakkumiste hulk endiselt nõudlust. Eriti raske on üürnikke leida nö teises asukohas olevatele B-klassi pindadele, seda vaatamata väga soodsatele pakkumistele. Vakantsus on oluliselt vähenenud hinnatud asukohas paiknevates kaasaegsetes büroohoonetes, kus omanikud reageerisid kiiresti ja paindlikult, lähtuvalt tekkinud olukorrast turul.
Kuna üürihinnad on oluliselt langenud, siis paljud üürilevõtjad on kasutanud soodsat olukorda ja kolinud senise pinna pealt parema asukoha ja kvaliteediga pinnale. Kaotajateks on selgelt tänases situatsioonis üürnike soovidesse jäigalt suhtunud hoonete omanikud, eriti kui need hooned paiknevad teises asukohas ja vajavad investeeringuid. Olulisele kohale on kerkinud üürnike poolt vaadates hoonete kommunaalkulud. Tartu büroopindade turul on endiselt eelistatud kesklinn ja selle lähipiirkond, kus on võimalik tasuta parkida. Kesklinna hinnatase üldiselt vahemikus 90 – 150 kr/m², äärelinnas 50 – 60 kr/m².
Kaubanduspindade turul on tarbimise languse aeglustumine hoidnud hinnatud asukohtades olevate pindade vakantsuse suhteliselt madalal. Suuremates tuntud kaubanduskeskustes on vakantsus praktiliselt 0 ja üürihinnad ei ole viimastel kuudel muutunud. Jätkub hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt. Isegi kesklinnas on teises asukohas paiknevatel pindadel vakantsus suurenemas ja jätkub surve üürihindadele, kuid hinnatud asukohas, eriti püsiva jalakäijate vooga ja otse tänavalt sissepääsuga väiksematele pindadele (15 – 30 m²) on püsiv nõudlus. Sõltuvalt asukohast on võrreldes eelmise aasta IV kvartaliga kaubanduspindade üürihindade langus olnud kuni 20%.
Tartu kaubandusturul oli käesoleva aasta suurim sündmus Prisma esmatarbekaupade keti laienemine Tartusse. Võimalik, et edu korral valmib 2012. aastal Tartus teine ja veelgi suurem Prisma Annelinna ja Luunja piiril.
Seoses majanduse stabiliseerumisega ja tööstustoodangu kasvuga võib täheldada lao- ja tootmispindade turul üürihindade stabiliseerumist eelkõige logistiliselt hinnatud piirkondades, kuigi tervikuna ületab ka siin pakkumine nõudlust. Köetavate, heas korras, kaasaegsete pindade hinnatase ulatub üldjuhul 40 - 50 kr/m², kuid vanematele investeeringuid nõudvatele pindadele praktiliselt huvi puudub. Kokkuvõtvalt on edasine lao- ja tootmispindade areng Tartus seotud otseselt ekspordile toetuva majanduskasvu ja Skandinaaviast pärit investoritega. Olulist nõudluse kasvu võib tõenäoliselt näha alles 2011. a teisel poolel.

Rauno Kiisk            
Ober-Hausi Kinnisvara AS
Tartu kontori juhataja

Kinnisvara ja euro

Veidi uskumustest ja legendidest. Täna usuvad jätkuvalt paljud, et euro saabumine järgmisel aastal muutub päästerõngaks kinnisvaraturul. Oodatakse müstilisi Eesti kinnisvara ihalevaid välisinvestoreid, kes lennukite kaupa koos rahaga kohe maanduma hakkavad ja nö investeerima asuvad.

Enneolematut hinnatõusu ja investoreid oodati ka Eesti liitumisel Euroopa Liiduga ning 2005. aastal, kui kuulutati võimalikust eurole üleminekust 2007. aastal.

Olukord kinnisvaraturul ei sõltu oluliselt ega otseselt käibeloleva raha nimetusest, vaid ikkagi põhiliselt olukorrast Eesti majanduses, mille osa kinnisvara on.

Otsest põhjust, miks euro saabumisel kinnisvara hinnad Eestis tõusma peaksid, ei ole. Tööpuudus on siiski veel kõrge, erasektoril kõrge laenukoormus ning madal tootlikkus.

Samas kaotab euro saabumine devalveerimisriski. Eesti eristub selgelt teistest Balti riikidest ja annab välisinvestoritele kindlustunde. Euro tulekul peaks eelkõige kinnisvaraturu aluseks olev laenuturg stabiliseeruma ja intressitase alanema, kuid tõenäoliselt langeb euro tulek kokku euribori tõusufaasiga. Rohkem kui euro, mõjutab kinnisvaraturgu demograafiline situatsioon ja pankade krediidipoliitika.

Täna jagunevad potentsiaalsed kinnisvara müüjad kaheks. Ühed püüavad kõigest väest sooritada tehingu käesoleval aastal, teised jälle lubavad oma objektid müüki paisata pärast euro saabumist, mis võib põhjustada hüppelise pakkumiste kasvu ja likviidsuse vähenemise kinnisvaraturul. Järgmise aasta alguses võib ostu – müügitehingute arv järsult väheneda, kuna oluline osa ostjatest on viimastel kuudel ostuotsuse teinud mõjutatuna euro käibele tulekust, samas soovivad paljud jällegi müüa pärast euro saabumist.

Tõenäoliselt võib järgmisel aastal eurost enamgi eluasemeturgu mõjutada kiiresti tõusvad kommunaalkulud, eelkõige kütte hind.

On üsnagi tõenäoline, et ka kinnisvaraturul üritavad müüjad hindu kõikjal kergitada ja ikka ülespoole. Kui sellega ei kaasne nõudluse kasvu, siis katsetuseks selline hinnatõus jääbki. Kinnisvara hinnad kujunevad ikkagi läbi nõudluse ja pakkumise ning lähema paari aasta jooksul ületab nn keskmiste eluasemete osas pakkumine kindlasti nõudlust. Teises asukohas paiknevatele ja ebalikviidsetele objektidele võib ostjaskond üldse puududa, vaatamata näiliselt odavale hinnale ja eurole.

Välismaalastest domineerivad Eesti kinnisvaraturul selgelt soomlased, kelle puhul on märgata eelistust osta pigem korter investeeringu eesmärgil Tallinnas, Tartus või Pärnus kui mõni maamaja. Täna ootavad mitmed Soome investorid otsust euro saabumisest ja loodavad tabada majanduslanguse põhja, et investeerida eelkõige Tallinna südalinnas olevatesse korteritesse, kuid seda vähemalt 5 aasta perspektiivis. Kuid samas on Lõuna – Eesti pool ja mujalgi on märgata paljude soomlaste soovi müüa enne kinnisvarabuumi soetatud objektid. Põhjuseks on turvalisuse puudumine, puudulik infrastruktuur ja kõrged kulud. Kuigi endiselt on eelkõige soomlaste jaoks atraktiivsed mereäärses piirkonnas paiknevad elamud ja reeglina on statistiliselt keskmise välismaalase kinnisvaraost paar korda kallim kui kohalikel ostjatel, jätkub nõudlust siiski ainult teatud hinnapiirini. Olulisel kohal on hind ja kinnisvara potentsiaal tulu teenimisel. Samuti muutuvad kinnisvarahinnad Soomega lihtsamalt võrreldavaks.

Äripindade puhul huvitavad investoreid eelkõige püsiva rahavooga objektid, mille aluseks on maksujõulised pikaajaliste üürilepingutega kliendid, kes kindlustavad rahavoogu. Kui täna soovivad investorid vähemalt 8% tootlust Tallinnas, siis euro tulekul ollakse nõus madalama tootlusega.

Kinnisvaraturg tervikuna ei pöördu tõusule enne, kui on realiseeritud enamik halbade laenudega seotud kinnisvarast ning laenurahal ja sisenõudlusel baseerunud Eesti majandus, muutunud ekspordipõhiseks ja tõusnud tootlikkus.

Rain Rätt

Ober-Hausi Kinnisvara

Analüütik

Universaalne või unikaalne kinnisvarahinnang

Esimesed külmakraadid ja lumega ilmad tuletasid autoomanikele meelde, et peale suverehvid on olemas ka talverehvid ning nende sõiduomadused on hoopis teistsugused. Lisaks on ralliautodel spetsiaalsed rehvid vihmase ilma jaoks, metsas ja liustikel ei saa sõita samasuguse varustusega. Teada jutt, ütlevad autoomanikud, kes tavaliselt on ka kinnisvara omanikud.

Millegipärast on levinud arvamus, et üks kinnisvara hindamise akt sobib aga igaks elujuhtumiks – pangast laenu võtmisel, kindlustusjuhtumi lahendamisel, abielu lahutamisel või põhivara arvelevõtmisel. Võimalusi on teisigi, igaüks on millegi poolest erinev. Ja seda erinevust peakski kogemustega kinnisvarahindaja suutma tähele panna. Ei ole nii, et on üks universaalne turuväärtus, mis sobib “iga ilmaga”. Kahjuks on praktikas levinud, et raamatupidamise jaoks määratud hinnanguga minnakse panka või panga jaoks määratud hinnanguga minnakse kohtusse kahju nõudma. Tegelikult tuleks ühele saajale adresseeritud hindamisakti kasutada ühel kindlal eesmärgil ning ei üritataks erinevatel juhtudel ainult ühe hinnanguga hakkama saada.

Keegi ju ei kujuta ette, e Andrus sõidaks lumist Tehvandi tõusu suverullidega.

Mare Pavelts

MRICS, rahvusvaheliselt atesteeritud hindaja

Pärnu kinnisvaraturg näitab elustumise märke

Kasvav huvi kinnisvara vastu pani liikuma ka Pärnu kinnisvaraturu. Kinnisvara ostuhuvi kasvab eelkõige välismaalaste seas, Pärnus enamasti Soome päritolu klientide hulgas. Soomlased investeerivad kinnisvarasse, lootuses, et hinnad pärast euro saabumist tõusevad ja paari aasta möödudes saab vajadusel soetatud vara realiseerida. Soomes toimus kinnisvara hinnatõus pärast liitumist euro tsooniga.

Eelkõige on ostjate huvi kasvanud korterite vastu. Kasvanud on ka pakkumiste arv, City24 keskkond sisaldab üle 1000nde korterimüügipakkumise Pärnu piirkonda.
Eelistatuim piirkond korterite ostuks on rannarajoon, kus kõik vajalik asub jalutuskäigu kaugusel. Seda eelistavad nii välismaalased, kui kohalikud elanikud.
Järelturu korterite keskmine pakkumishind on täna 12000 kr/m², uute korterite puhul 16000-21000 kr/m².

Väljaspool Pärnut asuvate kruntide hinnad on võrreldes kõrgajaga tublisti langenud, kuid vaatamata sellele on huvi tagasihoidlik. Populaarsed eramajade piirkonnad on kesklinn, Raeküla ja rannarajoon, kuid tänapäeva nõuetele vastavaid eramaju on müügis vähe. Kõikidele ostjatele ei sobi näiteks Raeküla eramajades leiduvad kuivkäimlad.
Pärnu kesklinnas ja rannarajoonis vabad krundid eramajade ehitamiseks praktiliselt puuduvad. Olemasolevaid kruntide pakkumisi peavad ostjad ülehinnatuks.
Tingituna soodsatest ehitushindadest on viimaste kuude jooksul mitmel Pärnu lähinaabruses kaua tühjalt seisnud krundil alustatud ehitustegevusega. Aegajalt leiab mõistliku hinnataseme juures ka suurem põllumaa ostja. Endiselt on potentsiaalse huvilise esimene küsimus, „palju hinnast alla saab“.
Uutest projektidest tuleb ära mainida YIT Kodu arendus Papiniidu 62, kokku 38 korterit, millest täna müüdud 9 (keskmise hind 16000 kr/m²). Samuti eksklusiivne kortermaja Eha 1, kokku 7 korterit, müüdud 1 (keskmine hind 52000 kr/m² kr).

Klient on täna kaalutlevam kui kunagi varem. Ka pankade laenutingimused on pehmenenud (näiteks Nordea panga kampaania). Ostjad tänasel kinnisvaraturul teevad eelnevalt põhjaliku turuuuringu, viivad end toimuvaga kurssi ja teavad oma finantse ja laenuvõimalusi. Kasvanud on ostjate hulk, kes suudavad kinnisvara soetada pangalaenuta. Kellel on olemas huvi ja finantsvahendid, nendel soovitame kinnisvara soetada praegu, seda nii lühemas kui pikemas perspektiivis, nii investeeringuks kui oma koduks.

Ilona Kandelin
Ober-Hausi Kinnisvara
Pärnu kontori juhataja

Kas flayer postkastis on ikka õige viis reklaamida kinnisvara?

Minu käest küsiti hiljuti, miks kinnisvarafirmad teevad ikka veel trükireklaame ja postitavad neid otsepostina (ehk siis postkasti)?

Tihti avastame oma postkastist erinevaid trükireklaame - ajalehti, katalooge jms. Paljud on kinnitanud oma postkastile teate „Ainult tellitud post, palun!“. Mina seda teinud ei ole. See tuleb võib-olla sellest, et ma olen ise turundusinimene ja mind huvitab, millised reklaamid täna trükimusta näevad. Või ka sellest, et mind huvitab, mida siis odavamalt või kampaaniakorras pakutakse, sest mine tea… Kord ma siis vaatasin uudishimust, millised trükireklaamid jäetakse meie kortermajas makulatuurihunnikusse ja millised naabritega koju kaasa rändavad. Sel päeval oli postkastis palju igasugust värvilist trükikraami: head hinnad, hulgihinnad ja paljude hulgas ka pakkumine kinnisvarafirmalt. Aga imelikul kombel ma ei näinud, et need kinnisvarareklaamid oleksid jäetud vedelema. Pea kõik naabrid olid selle flayer-reklaami endaga kaasa võtnud. Olles veidi imestunud, analüüsisin antud olukorda. Tegelikult on asi lihtsam, kui arvata oskame. Selline reklaam töötab alati, sest kinnisvara (loe: meie kodu ja kontor) on meie igapäevaelu nii oluline osa. Kui sa ka hetkel ei ole huvitatud endale kinnisvara soetamisest, tahad sa ju ikka teada, mis on sinu kodu või kontori hetkeväärtus.  Mis täna turul liigub? Mida ja kuhu otsitakse? Jne, jne. Seda enam tunduvad töötavat  just need reklaamid, kus maaklerfirma pöördub sinu poole otsese sooviga „Meie klient otsib korterit teie majja“ vms. Suunatud reklaam. See on otsene viide, et sinu vara asub hinnatud piirkonnas.

Tänapäeval ei tehta enam lausreklaami e pimepostitust kõikidele. See ei tööta. Küll aga tasub tähelepanelikult vaadata neid otsepöördumisi, sest mine tea, äkki ootab sind kusagil just sinu unistuste kinnisvara ja mine tea, äkki just see reklaam viib sind tõsise ostjani.

Katrin Klein-Näppi
Turundusdirektor

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Mida on teinud Ida-Virumaa korteriturg 2009-2010 aastal

2010 aasta esimese kolme kvartaliga teostati Ida-Viru maakonnas korteriomanditega 1211 tehingut (2009 aasta jooksul kokku 1426 tehingut). Eelmise aasta 3 kvartaliga võrreldes on tehingute arvu kasv olnud märgatav, 158 tehingut, samas rahaline maht on jäänud samale tasemele, ca 193 miljonit.

Kui kõikidest Ida-Virumaal teostatud tehingutest 2009 aastal moodustas ost-müük 58% (rahaline maht 56%), siis 2010 aastal on ostu-müügi tehingute arv kasvanud 65,5 %-le kogu tehingute arvust (rahaline maht 75,8%).

Nii 2009 kui ka 2010 aastal on enim müüdud 2toaliseid kortereid, järgnevad 3toalised ja 1toalised. Kõige vähem on müüdud kortereid suurusega alates 70 m². 2009 aastal oli Ida- Virumaal korterite pinnaühiku maksimaalseks hinnaks 31 000 kr/m² (Narva- Jõesuu uued kortereid), Narva linnas 27 000 kr/m², käesoleva aasta maksimumhinnaks on 18 000 kr/m² (samuti Narva-Jõesuu). Narva linnas 16 000 kr/m² kooni.

Jõhvi linna korterite ruutmeetri maksimumhind käesoleval aastal oli  12 000 kr/m², siin on langus eriti terav sest 2009 aastal oli see veel 18 000 kr/m². Pinnaühiku keskmised hinnad on piirkonniti erinevad. Kõige kõrgem keskmine korterite ruutmeetri hind on Narva-Jõesuus: 2009 aastal 12 000 kr/m², käesoleval aastal 9 000 kr/m².

Kõikides Ida-Virumaa linnades on keskmised korterite ruutmeetri hinnad võrreldes eelmise aastaga madalamad, siiski on märgata hindade stabiliseerumist. Maapiirkondades ja Püssi ning Kiviõli linnades on korterite pinnaühiku maksumused oluliselt madalamad kui maakonna keskmised näitajad (jäävad ca 1000 krooni piirimaile pinnaühiku eest). Valdadest on kõrgemad korterite pinnaühiku maksumused olnud maakonna keskuses - Jõhvi vallas, suvituspiirkonnas – Toila vallas ja Narva linna lähipiirkonnas Vaivara vallas.

2010 aasta  III-s kvartalis kasvas hüppeliselt tehingute arv. 57 tehingut ja rahalises mahus 12,1 miljonit krooni enam võrreldes II kvartaliga. Võrreldes korterite müüki 2009- 2001 aastal kogu Eesti ulatuses, on tendents sama, tehingute arv on hüppeliselt kasvanud, rahalise mahu kasv on jäänud väiksemaks.

See annab kinnitust tegelikkusele: ostetakse kortereid rohkem kui eelmisel aastal, kuid eelistatud on madalama hinnaklassiga pinnad. Samas on nõudlus ka väga heas või heas seisukorras korterite järgi, mille hind on turu keskmisest kõrgem. Ostja on muutunud valivamaks, püütakse leida parim elurajoon hea infrastruktuuriga. Eeldatavalt on tehingute arvu tõus seotud ka Euro tulekuga. Püütakse veel käesoleval aastal osta eluruum, kartes hindade tõusu uuest aastast.

Merike Peepmaa                                                                  

Ober-Hausi Kinnisvara

Ida-Virumaa piirkonna juhataja

III kvartali kinnisvaraturu kommentaarid

ÄRIPINNAD

Bürood

Sarnaselt käesoleva aasta II kvartaliga jätkus III kvartalis Tallinna büroopindade turul hindade ja pakkumiste hulga stabiliseerumine, kuid tervikuna ületab pakkumiste hulk endiselt nõudlust. Eriti raske on üürnikke leida teiseses asukohas olevatele B-klassi pindadele, seda vaatamata väga soodsatele pakkumistele. Vakantsus on oluliselt vähenenud hinnatud asukohas paiknevates kaasaegsetes büroohoonetes, kus omanikud reageerisid kiiresti ja paindlikult, lähtuvalt tekkinud olukorrast turul.

Büroopindade turule on tulnud esimesed buumijärgse pankroti läbinud objektid.

A-klassi büroopindade vakantsus on jätkuvalt vähenev ning langenud meie hinnangul alla 15%, kuid äärelinna B-klassi pindadel oluliselt kõrgem. Äärelinnas on vähem hinnatud asukohas ja hoonetes büroopindade hinnavahemik 50 – 100 kr/m², hinnatud asukohas ja hoonetes 100 – 150 kr/m², kesklinnas 120 – 160 kr/m². III kvartalis kasvas eelkõige lähiriikide investorite huvi Tallinnas hinnatud asukohas olevate püsiva rahavoo ja pikaajaliste üürilepingutega objektide vastu.

Kui varem eeldati vähemalt 10% tootlust, siis nüüd ollakse seoses majanduse stabiliseerumise, kindlustunde tõusu ja sobilike üürnike struktuuriga objektide korral nõus 7 – 8% tootluse tasemega.

Kaubandus

Eelmise aasta teisel poolel alanud tarbimise languse aeglustumine jätkus ka käesoleva aasta III kvartalis. Kahel viimasel suvekuul jaemüügi langus stabiliseerus. Kui juunis vähenes jaemüük eelmise aasta sama kuuga võrreldes 6%, siis juulis ja augustis oli langus 1%. Tarbijate kindlustunne on mõnevõrra tõusnud, kuid vähenenud sissetulekud ja kõrge tööpuudus ei toeta tarbimise kiiret taastumist.

Suuremates kaubanduskeskustes ei ole üürihinnad III kvartali jooksul muutunud ja vakantsus on endiselt 0%. Samas on teiseses asukohas olevatel pindadel isegi kesklinnas endiselt vakantsus suurenemas ja jätkub surve üürihindadele. Sõltuvalt asukohast on võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kaubanduspindade üürihindade langus kuni 20%.

Kaubanduskeskustes on keskmise suurusega (150 – 300 m²) pindade üürihind vahemikus 200 – 300 kr/m², väiksematel pindadel 350 – 500 kr/m² ning ankurüürnikel 125 – 190 kr/m².

Kuna olukord majanduses on stabiliseerumas, siis on investorid asunud järjest aktiivselt otsima sobiva  asukoha ja tootlusega objekte.

Tallinna kaubandusturul oli III kvartali olulisim sündmus Kristiine kaubanduskeskuse laienduse valmimine. Laienduse üldpind on 15 000 m², investeering ca 250 mln kr, kogu keskuse üldpind 53 000 m² ja üürnikke kokku ca 160.

Lao – ja tootmispinnad

Seoses majanduse stabiliseerumisega ja tööstustoodangu kasvuga võib täheldada sarnaselt II kvartaliga üürihindade stabiliseerumist eelkõige logistiliselt hinnatud piirkondades. III kvartalis olulist hinnamuutust üürihindades ei toimunud.

Tallinnas ja Harjumaal algavad uute kaasaegsete lao– ja tootmispindade üüripakkumised hinnatasemelt 50 kr/m², vanematel pindadel alates 20 kr/m² ning enamik üüritehinguid toimub hinnavahemikus 35 – 60 kr/m². Üksikute väiksemate kaasaegsete laopindade üürihinnad Tallinnas ulatusid 75 kr/m².

Jätkuvalt soovitakse veel käesoleval aastal käivitada AS Süda Maja poolt koos Helios Propertiesiga Ameerikanurga Kaubandus- ja Logistikapargi ehitustööde esimest etappi Tartu mnt ja Tallinna ringtee ristmiku läheduses. Projekti investeeringuväärtus on 250 mln eurot ehk ligi 4 mlrd kr ning pindade maht 110 000 m² kaubandus- ning 185 000 m²  logistikapinda. Potentsiaalsete rentnikena loodetakse näha suuri Euroopa logistika- ja jaemüügiettevõtteid, sealhulgas toidukaupade, mööbli, ehitus- ja sisustuskaupade ning koduelektroonika müüjaid.

III kvartalis jõudis lõpule üks suurimaid tootmishoonega seotud müügitehinguid Tallinnas. Kobe Asset 2 müüs 10,5 mln euro ehk 163,8 mln kr eest Ericssoni tehase kinnistu Rootsi päritolu investorile.

Kokkuvõtvalt on edasine lao- ja tootmispindade areng seotud otseselt ekspordile toetuva majanduskasvu ja Skandinaaviast pärit investoritega. Lähimate kuude jooksul jääb meie hinnangul hinnatase stabiilseks. Olulist nõudluse kasvu võib tõenäoliselt näha alles 2011. a teisel poolel.

ELAMISPINNAD

Esialgsete andmete põhjal langes Tallinnas käesoleva aasta III kvartalis korteriomandite ostu-müügitehingute rahaline maht võrreldes II kvartaliga 7% ja tehingute arvus olulist muutust ei toimunud.

III kvartali jooksul võis täheldada statistilist 3% pinnaühiku hinnalangust.

Võrreldes eelmise aasta III kvartaliga kasvas tehingute arv ca 5%, rahaline maht 17% ja pinnaühiku mediaanhind ca 17%.

Üldistades võib väita, et statistilist hinnataset hoiavad hinnatud asukohas ja keskmisest parema kvaliteediga objektide tehingud. III kvartali jooksul tervikuna oli müügipakkumiste hulk tõusutrendis

Eelkõige Tallinnas valitseva üldise korterituru positiivse fooni taustal on järsult suurenenud uute projektide arendus. Paljudele arendajatele on takistuseks liiga kallid sisendid, mis ei võimalda veel vastavalt turusituatsioonile pakkuda konkurentsivõimelise hinnaga tooteid.

Lisaks on Tallinnas müügis sadu kinnisvarabuumi ajal spekulatiivsel eesmärgil ostetud kortereid, mida praegused omanikud ei soovi müüa alla soetamishinna, kuid uued projektid tulevad reeglina müüki oluliselt soodsamate hindadega.

Meie hinnangul on ilma pangalaenuta teostavate tehingute osakaal 20 – 30%.

Tallinna kesklinn

Esialgsete andmete põhjal langes III kvartalis võrreldes II kvartaliga kesklinnas korterite ostu-müügitehingute rahaline maht 20% ja tehingute arv 13%. Pinnaühiku hind oluliselt ei muutunud. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga kasvas tehingute arv 12%, rahaline maht 21% ja pinnaühiku hind tõusis ca 15%. Kesklinnas III kvartali jooksul olulist muutust müügipakkumiste arvus ja pakkumishindades ei toimunud.

Sarnaselt II kvartaliga jätkus kesklinnas korterite hindade diferentseerumine eelkõige asukohast lähtuvalt, kuid järjest enam pööratakse ostjate poolt tähelepanu korteri kõrvalkuludele. Enamik tehinguid on toimunud kesklinnas uuemates või põhjalikult renoveeritud elamutes paiknevate heas korras korteritega hinnavahemikus 18 000 – 25 000 kr/m². Keskmiselt enimväärtustatud avarate vaadetega kõrghoonetes või arhitektuuriliselt hinnatud elamutes on üksikute tehingute hinnatase ületanud 35 000 kr/m². Vanalinnas toimus enamik tehinguid hinnavahemikus 27 000 – 38 000 kr/m².

Hetkel toimub Tallinna kesklinnas juba ca 300 uue korteri ehitus. Täna ehitatavate korterite pakutav hinnavahemik on üldjuhul 25 000 – 33 000 kr/m², kuid kuus toimub sellises hinnaklassis ainult ca 15 tehingut. Üksikute uute eksklusiivsete projektide pakutav hinnavahemik on 40 000 – 65 000 kr/m².

Äärelinn

Enamik tehinguid toimub 1- ja 2toaliste odavamate remonti ja kaasajastamist vajavate või väga heas korras hinnatud asukohas olevate korteritega hinnavahemikus 9 000 – 12 000 kr/m². Tõenäoliselt on edukad äärelinna (Mustamäe, Lasnamäe) uued arendusprojektid hinnavahemikus 14 000 – 16 000 kr/m². Äärelinna hinnatud piirkondades (Pirita, Nõmme, Kakumäe) on heas korras ja uute korterite hinnatase 18 000 – 22 000 kr/m².

Üüriturg

Korterite üüriturul III kvartalis vähenes pakkumine kiiresti ja hinnad olid kerges tõusutrendis, põhjuseks eelkõige algav õppeperiood. Tallinnas III kvartali jooksul tõusid üürikorterite pakkumishinnad ca 10% võrreldes eelmise kvartaliga ning pakkumiste hulk langes ca 30%. Võrreldes üürikorterite pakkumiste hulga tipuga 2009. aasta talvel on pakkumiste arv langenud lausa ca 60%. Kuna pakkumiste hulk on langustrendis, siis võib esmakordselt pärast kinnisvarabuumi täheldada üürikorterite kerget hinnatõusu, sõltuvalt asukohast 5 – 10%. Eelkõige on hinnatõus tabanud hinnatud asukohas paiknevaid väiksemaid odavamate kõrvalkuludega kortereid. Lähimate kuude jooksul hakkab kindlasti üüriturgu mõjutama kommunaalkulude, eelkõige kütte hind.

Üldiselt jätkub üürikorterite turul hindade diferentseerumine asukohast, seisukorrast ja lisaväärtustest lähtuvalt. Uusi eluasemeid otsivad diplomaatiline korpus, välismaiste firmade esindajad ja kohalikud kliendid. Lisaks otsivad sobivaid kliente Tallinnas investeeringu eesmärgil korteri soetanud välismaalased, kes panustavad 5 – 10 aastases perspektiivis kinnisvara hinnatõusule ja soovivad teenida üüritulu.

Tallinna kesklinnas on tänase seisuga üürikorteri keskmine pakkumishind ca 95 kr/m² ja äärelinnas sõltuvalt piirkonnast 55 – 80 kr/m². Kesklinnas on enimnõutud 1– 2toaline möbleeritud korter hinnaga 2 500 – 5 000 kr kuus, soovitavalt koos parkimiskohaga.

Äärelinnas on tüüpilise möbleeritud 2toalise korteri üürihind sõltuvalt täpsemast asukohast ja seisukorrast
2 000 – 3 500 kr kuus.

Eramud

Harju maakonnas ja Tallinnas tõusis eramute ostu - müügitehingute arv ja rahaline maht III kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga ca 10% ja märgata võis eelkõige hinnatud asukohtades olevate kaasaegsete eramute mõningast hinnatõusu. Samas eramute turul tervikuna võis täheldada ca 5% müügipakkumiste arvu kasvu ja pakkumishindade langusftrendi, mis tuleneb eelkõige teiseses asukohas olevate objektide müügisoovidest.

Erinevatel hinnangutel on Harju maakonnas ja Tallinnas üle 2 000 müügipakkumist eramutele, kuid tehinguid toimus III kvartalis esialgsetel andmetel ca 320.

Enamik tehinguid toimub Tallinnas ja vahetult linna läheduses paiknevates arenenud infrastruktuuriga piirkondades hinnavahemikus 1,5 – 2,4 mln kr. Tallinnast kaugemal olevates piirkondades on likviidsus väga madal, vaatamata madalale pakkumishinnale. Oluliselt on vähenenud tehingud paarismajadega, põhjuseks klientide eramu eelistus vaatamata kallimale hinnale. Tallinna hinnatud piirkondades Nõmmel, Kakumäel ja Pirital on hinnad stabiliseerunud ja pakkumine vähenemas.

Elamumaa

Võrreldes II kvartaliga tõusis elamumaa kruntide müügipakkumiste arv ca 10% ja pakkumishinnad olid langustrendis. Ostu – müügitehingute arv ja rahaline maht esialgsetel andmete tõusid ca 20%, kuid hinnad olid langustrendis. Sarnaselt eramutega jätkub kruntide hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt. Enamik tehinguid toimub Tallinna vahetus läheduses hinnavahemikus 230 – 600 tuh kr (270 – 500 kr/m²) ja Tallinna hinnatud piirkondades nagu Nõmme, Pirita, Kakumäe, kus hinnatase ületab 1,0 mln kr (1 000 – 1 300 kr/m²).

Uued korterid Tartus

Majanduse madalseis on Tartus uute kortelelamute ehitamist selgelt pidurdanud.

2010. aastal jälgitakse väga täpselt kuhu ja mida ehitada ning arendaja teeb endale väga detailselt selgeks, mille järgi on täna ostjatel nõudlust. Selge on aga see, et uude majja kodu soetada soovijale on valik täna Tartus väga väike.

2010. aastal on Tartus  valminud uusi kortereid Ida tänavale (2 maja Jaamamõisa elurajoon)  ja ridaelamuboksid Kulli tänavale (Tammelinna ja Räni linnaosa piiril). Tammelinna on planeeritud 2011. aastaks samuti 15 korteriga korterelamu, mille eelbroneerimine juba käib ning huvi üpris suur. Maja planeeritud valmimise aeg on detsember 2011.a. Jätkuvalt on pakkumisel uued korterid  Pärna alleel (linna piiril, kuid Tartu vallas), kus hinnad algavad 13 500 kr/m² ja Jõekaare projekti esimeses majas Siili tänaval (Emajõe kaldal Tartu linnas).

Pärna allee kortermajad 3, 5 ja 6 (arendaja Merko Tartu) on ilusa valmis haljastusega ja meie inimestele harjumuspärase ruumilahendustega. Lisaks on Pärna allee korterelamu väga suureks plussiks lasteaed,  mis asub samas kompleksis.

Jõekaare Siili tn 6 (arendaja SRV) maja korterid on suurte rõdudega, heade ja lausa eksklusiivsete vaadetega ning tõeliselt tulevikku suunatud lahendustega. Sõltuvalt sellest algavad ruutmeetri hinnad alates 19 000 kr. Pakkumisel on endiselt kortereid Tartu kõrgeimas korterelamus – Tigutornis, kus hinnad ei ole määratud vaid ootavad võimalike klientide hinnapakkumisi. Lisaks pakutakse 2- ja 3toalisi kortereid Ida tänaval. 

Ober-Haus näeb, et kuigi nõudlus on olnud 2toaliste korterite vastu, siis üha enam tuntakse huvi 3toaliste vastu. Tänane noor pere ostab või vahetab oma elamist juba 5 ja enama aasta perspektiiviga. Viimase aja trendiks võib tuua ka seda, et inimesed soovivad oma senise “magalapiirkonna” korteri välja vahetada parema asukohaga korteri vastu, kus asustustihendus on sobiv.

Rauno Kiisk

Ober-Hausi Kinnisvara

Tartu kontori juhataja

Tallinna üüriturg on elavnenud

Tallinna üüriturul olid üürikorterite hinnad tipus 2008 aasta kevadel, millel järgnes kuni 50% hinnalangus. Põhjuseks järsk pakkumiste arvu kasv ja kinnisvara hinnatõusu tuhinas ostetud korteritega kaasnevad hüppeliselt tõusnud haldamise kulud (küte, maksud jne) ning omanike ebareaalsed hinnaootused. Tõenäoliselt on ka täna paljudel minimaalse omafinantseeringuga ostetud korteriomanikel laenu kuumakse suurem kui saadav võimalik üüritulu.

Üürikorterite tootlus on tänasel kinnisvaraturul madal, lisaks seotud oluliste riskide ja tulumaksuküsimustega.

Kui veel 2009. aasta talvel oli üürikorterite pakkumine tugevas tõusutrendis ja saavutas kinnisvarabuumi järgse tipu, siis käesoleva aasta esimesel poolel üürikorterite turg stabiliseerus ning käesoleval poolaastal on pakkumine kiiresti vähenenud ja hinnad kerges tõusutrendis.

Üldiselt jätkub üürikorterite turul hindade diferentseerumine asukohast, seisukorrast ja lisaväärtustest lähtuvalt. Uusi eluasemeid otsivad diplomaatiline korpus, välismaiste firmade esindajad ja kohalikud kliendid. Lisaks otsivad sobivaid kliente Tallinnas investeeringu eesmärgil korteri soetanud välismaalased, kes panustavad 5 – 10 aastases perspektiivis kinnisvara hinnatõusule ja soovivad teenida üüritulu.

Samas on igal sügisel üüriturg elavnenud, põhjuseks eelkõige algav õppeperiood. Sügisese üürihooaja algul on omanike poolt vaadates loogiline tõsta hindu kuna nõudlus 2 – 3 kuu jooksul tõuseb järsku, kuid tänases majandusolukorras ei pruugi üürilevõtjad lihtsalt omanike poolt küsitud hindu aktsepteerida ja üürituru olukorda valesti hindavate liiga ahnete omanike pinnad võivad jääda lihtsalt tühjaks.

Lisaks on omanike jaoks probleem leida korralikud pikaajalised üürnikud, sest halb üürnik võib tõesti tekitada suurema kulu remondile kui võimalik saadav tulu. Järjest enam soovivad üürileandjad võimalikult rohkem taustainfot potentsiaalsete üürnike kohta. Samas väldivad üürnikud kortereid, mis on samaaegselt müügis, sest see tekitab ebakindlust ja häirib igapäevast elu. Tavaliselt sõlmitakse üürileping 1 aastaks ja 5 – 10% pakkumishinnast madalamal tasemel.

Tallinnas tervikuna on käesoleva kvartali jooksul üürikorterite pakkumishinnad tõusnud ca 10% võrreldes eelmise kvartaliga ning pakkumiste hulk langenud ca 30%. Võrreldes üürikorterite pakkumiste hulga tipuga 2009. aasta talvel on pakkumiste arv langenud lausa ca 60%. Kuna pakkumiste hulk on langustrendis, siis võib esmakordselt pärast kinnisvarabuumi täheldada üürikorterite kerget hinnatõusu, sõltuvalt asukohast 5 – 10%. Eelkõige on hinnatõus tabanud hinnatud asukohas paiknevaid väiksemaid odavamate kõrvalkuludega kortereid.

Üürihinnad sõltuvad eelkõige asukohast ja sarnaselt muu kinnisvarasektoriga kujunevad ka üüriturul hinnad läbi nõudluse ja pakkumise. Olulisteks teguritest on elamispinna heakord, kommunaalkulud, parkimiskohad, sisustuse – kodumasinate olemasolu, üürilepingu pikkus, turvalisus. Lähimate kuude jooksul hakkab kindlasti üüriturgu mõjutama kommunaalkulude, eelkõige kütte hind.

Tallinna kesklinnas on tänase seisuga üürikorteri keskmine pakkumishind ca 95 kr/m² ja äärelinnas sõltuvalt piirkonnast 55 – 80 kr/m². Südalinna üüriturul pakuvad hotellidele konkurentsi nn külaliskorterid, mida on võimalik üürida päevade kaupa. 2- toalise sisustatud korteri hinnatase üheks ööpäevaks on 400 – 800 kr. Kesklinnas on enimnõutud on 1 – 2 toaline möbleeritud korter hinnaga 2 500 – 5 000 kr kuus, soovitavalt koos parkimiskohaga.

Äärelinnas on tüüpilise möbleeritud 2- toalise korteri üürihind sõltuvalt täpsemast asukohast ja seisukorrast 2 000 – 3 500 kr kuus.

Ober-Hausi arvamusel tekib Eesti suuremates linnades pärast majanduslanguse läbimist lähimate aastate perspektiivis normaalse tootlusega ja sarnase õigusruumiga üüriturg nagu näiteks Skandinaavias.

Rain Rätt
analüütik