Kui mõned aastad tagasi uskus enamik eestimaalasi, et kinnisvara hind ei saa kunagi langeda, siis mõned kuud enne euro käibelevõttu tekkis uus raudne põhimõte – euro käibelevõtt tõstab kindlasti kinnisvara tehingute arvu ja hinda.
Sügiskuudel oligi turu elavnemise põhjusteks sesoonsus, lisaks väga positiivsed lootused seoses euroga ning ka spekulatiivsed tehingud. Turu positiivse fooni taustal lükkasid paljud müüjad müügiotsuse edasi järgmisele aastale, lootuses suuremale tulule. Oluline osa tehinguid toimus pangakontodel oleva rahaga, kuna paljud isikud tundsid euro saabumise ees ebakindlust ja otsisid võimalust paigutada kinnisvarasse.
Kuigi eelmisel aastal leidis eluasemeturul aset stabiliseerumine ja statistika näitas korterite pinnaühiku hinnatõusu, siis hetkel on võimatu öelda, kui jätkusuutlikuks see tõus kujuneb. Üsnagi tõenäoliselt võib Tallinnas korterituru liikumine kujuneda käeoleval aastal graafiliselt W – kujuliseks, kuna järsult on suurenemas uute korterite maht.
Euroeufooriast kantud sügiskuudele järgnes Eesti kinnisvaraturule kainestavalt mõjuv talvine jaanuar. Võrreldes detsembriga tabas kinnisvaraturgu tagasilöök. Kinnisvaraturgu põhjalikult tundvate ja kogemustega spetsialistide jaoks ei olnud see üllatus. Üsnagi paljud, kes stabiilse turuolukorra ja krooniaja jätkudes oleks tehingu sooritanud jaanuaris, püüdsid tehingu sooritada enne euro käibelevõttu. Jaanuaris jäi ostjate pool lihtsalt liiga õhukeseks.
Väga üldistades jäi Eestis kinnisvaraturg tervikuna samale tasemele kui eelmise aasta jaanuaris, kuid võrreldes detsembriga langesid tehingute arv ja rahaline maht ca 50%, mis näitab veelgi kogu meie kinnisvaraturu emotsionaalsust. Samas olulist hinnamuutust ei toimunud, kuigi statistiliselt keskmise ostu – müügitehingu hind veidi langes. Oluline tehingute arvu langus toimus ka nn investorite lemmikkohas Tallinna kesklinnas.
Ülimalt naiivne oleks arvata, et välisinvestorid tormavad nüüd valimatult ostma Eestis kinnisvara, kuna siin olevat nii odav võrreldes näiteks ca 80 km eemal oleva Helsinkiga ja Tallinna hinnad peaks ka kindlasti samal tasemel olema. Samas unustatakse elatustaseme vahe, infrastruktuuri ja sissetulekute erinevus. Kinnisvarahindade nö Helsinki tasemele jõudmine eeldab ikkagi väga kiiret majanduslikku arengut aastate jooksul.
Lähiperspektiivis avaldavad kinnisvaraturule kindlasti mõju jätkuv töövõimelisema elanikkonna lahkumine, kõrge tööpuudus, nõrk sisenõudlus, varsti jõustuv võlakaitseseadus ja enamike kinnisvaralaenudega seotud euribori tõus, kuid positiivselt mõjub jätkuv tarbijate kindlustunde paranemine ja tarbimise kasv. Eesti kinnisvaraturu trendide üle ei maksa siiski otsustada ühe kvartali või kuu andmete põhjal, vaid jälgida tuleks põhjalikumalt makromajanduslikke trende ja kinnisvaraturu liikumist kolme või nelja kvartali jooksul.
Rain Rätt
Ober-Hausi Kinnisvara AS
Analüütik, kinnisvarahindaja
