Kinnisvara asukohast

Eesti kinnisvaraturg on viimaste aastate jooksul teinud olulise arenguhüppe. Oleme näinud nii tõusu kui langust. Kinnisvaramulli lõhkemine näitas, et kahjuks õpime üldjuhul ikkagi oma vigadest, mitte naabrite omadest. Eelmise aasta teisel poolel algas taas eufooriline arendustegevus, millele lisas hoogu euro ootus.

Kui kinnisvarabuumi ajal läksid kaubaks absoluutselt kõik eramud ja suvilad, sõltumata asukohast, seisukorrast ja isegi hinnast, siis nüüd on ostuhuvilised järjest enam hakanud väärtustama asukohta. Põllupealsetes uusarendustes on tehingute arv vähenenud kordades.

Kevade saabudes hakatakse ikka võimaluste piires otsima endale sobilikku kinnisvara, olgu selleks siis korter, eramu, suvila või krunt.

Aeg muudab trende ja näiteks 20 aastat tagasi populaarsete suvilakooperatiivides paiknevate majakeste vastu täna puhkeesmärgil üldjuhul huvi puudub, vaatamata odavale hinnale.

Iga kinnisvara puhul saab kõik alguse asukohast, millest tulenevalt kujuneb ka maja või suvila turuväärtus. Piltlikult öeldes võime ehitada kaks sarnast maja, ühe Tallinna lähedusse privaatsele krundile vaatega merele ja teise endisse kolhoosikeskusesse nn ääremaale, kus täna puudub elementaarne eluks vajalik infrastruktuur ja töökohad. Ehitusmaksumus võib neil majadel olla isegi enamvähem võrdne, kuid turuväärtus ja likviidsus võib asukohast tulenevalt erineda kordades.

Eluaseme ostmisel või planeerimisel tuleks kõigepealt alustada asukohast ja mõelda, kas kõik elementaarne eluks vajalik on läheduses mõistlikul kaugusel olemas. Kuidas on korraldatud ühistransport, kaugel on kauplus, kool, lasteaed, arstipunkt? Täna võime tõdeda, et nii mõnedki uuselamurajooni lapsevanemad on muutunud taksoteenuse osutajaks lastele ja seda tõusvate kütusehindade taustal.

Lisaväärtust annavad privaatsus, kõrghaljastus, eramu paiknemine veekogu või metsa ääres, väärtust vähendavad asukoht raudtee, kõrgepingeliinide, tootmishoonete, elava liiklusega maantee, prügihoidla lähedus.

Asukohaga seondub ka tehnovõrkude olemasolu ja võimalikud liitumistingimused. Endistes suvilarajoonides ja vanematel eramutel on tihti vajaka elektrivõimsusest, puudub kanalisatsioon ja vee kvaliteet võib olla kõikuv. Samuti ei ole mitte igal pool lubatud puurkaevu rajamine. Esmapilgul soodsana näivale tehingule võivad hiljem lisanduda planeerimata kulud.

Võiks uurida, kas krundil ei ole toimunud pinnase reostust, kas kevadel suurveega on üleujutuse oht, kas metsas paikneva privaatse krundini viiva tee lükkab ikka talvel lahti kohalik omavalitsus või tuleb selle eest eraldi maksta, milline on lähiümbruse planeering, perspektiiv, ega uus tänav või maantee ei hakka kulgema aia tagant?

Asukoha plussidest ja miinustest võiks rääkida ka potentsiaalsete naabritega ning võimalikku ostetavat objekti külastada nii tööpäevadel kui nädalavahetustel. Sageli ei soovi maaklerid ega omanik rääkida asukoha ega eramu puudustest ning ühtlasi saab aimu naabritest.

Praktika näitab, et valdav enamik kinnisvara oste toimub emotsioonide ajendil ja sageli on määravaks osutunud kardinate või tapeedi värv, mitte asukoht, tehnovõrkude või eluaseme terviklik seisukord. Kuna tegemist on reeglina inimeste elus väga kaaluka otsusega, mis seotud sageli 20 – 30 aastase pangalaenuga, soovitame hilisemate pettumuste vältimiseks konsulteerida piirkonda tundvate kinnisvaraspetsialistidega ja kohalike omavalitsuse töötajatega.

Rain Rätt

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik, kinnisvarahindaja

Jaanuarikuu Eesti kinnisvaraturul

Kui mõned aastad tagasi uskus enamik eestimaalasi, et kinnisvara hind ei saa kunagi langeda, siis mõned kuud enne euro käibelevõttu tekkis uus raudne põhimõte – euro käibelevõtt tõstab kindlasti kinnisvara tehingute arvu ja hinda.

Sügiskuudel oligi turu elavnemise põhjusteks sesoonsus, lisaks väga positiivsed lootused seoses euroga ning ka spekulatiivsed tehingud. Turu positiivse fooni taustal lükkasid paljud müüjad müügiotsuse edasi järgmisele aastale, lootuses suuremale tulule.  Oluline osa tehinguid toimus pangakontodel oleva rahaga, kuna paljud isikud tundsid euro saabumise ees ebakindlust ja otsisid võimalust paigutada kinnisvarasse.

Kuigi eelmisel aastal leidis eluasemeturul aset stabiliseerumine ja statistika näitas korterite pinnaühiku hinnatõusu, siis hetkel on võimatu öelda, kui jätkusuutlikuks see tõus kujuneb. Üsnagi tõenäoliselt võib Tallinnas korterituru liikumine kujuneda käeoleval aastal graafiliselt W – kujuliseks, kuna järsult on suurenemas uute korterite maht.

Euroeufooriast kantud sügiskuudele järgnes Eesti kinnisvaraturule kainestavalt mõjuv talvine jaanuar. Võrreldes detsembriga tabas kinnisvaraturgu tagasilöök. Kinnisvaraturgu põhjalikult tundvate ja kogemustega spetsialistide jaoks ei olnud see üllatus. Üsnagi paljud, kes stabiilse turuolukorra ja krooniaja jätkudes oleks tehingu sooritanud jaanuaris, püüdsid tehingu sooritada enne euro käibelevõttu. Jaanuaris jäi ostjate pool lihtsalt liiga õhukeseks.

Väga üldistades jäi Eestis kinnisvaraturg tervikuna samale tasemele kui eelmise aasta jaanuaris, kuid võrreldes detsembriga langesid tehingute arv ja rahaline maht ca 50%, mis näitab veelgi kogu meie kinnisvaraturu emotsionaalsust. Samas olulist hinnamuutust ei toimunud, kuigi statistiliselt keskmise ostu – müügitehingu hind veidi langes. Oluline tehingute arvu langus toimus ka nn investorite lemmikkohas Tallinna kesklinnas.

Ülimalt naiivne oleks arvata, et välisinvestorid tormavad nüüd valimatult ostma Eestis kinnisvara, kuna siin olevat nii odav võrreldes näiteks ca 80 km eemal oleva Helsinkiga ja Tallinna hinnad peaks ka kindlasti samal tasemel olema. Samas unustatakse elatustaseme vahe, infrastruktuuri ja sissetulekute erinevus. Kinnisvarahindade nö Helsinki tasemele jõudmine eeldab ikkagi väga kiiret majanduslikku arengut aastate jooksul.

Lähiperspektiivis avaldavad kinnisvaraturule kindlasti mõju jätkuv töövõimelisema elanikkonna lahkumine, kõrge tööpuudus, nõrk sisenõudlus, varsti jõustuv võlakaitseseadus ja enamike kinnisvaralaenudega seotud euribori tõus, kuid positiivselt mõjub jätkuv tarbijate kindlustunde paranemine ja tarbimise kasv. Eesti kinnisvaraturu trendide üle ei maksa siiski otsustada ühe kvartali või kuu andmete põhjal, vaid jälgida tuleks põhjalikumalt makromajanduslikke trende ja kinnisvaraturu liikumist kolme või nelja kvartali jooksul.

Rain Rätt

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik, kinnisvarahindaja

Euro ja kinnisvara

Inimeste teadvuses olnud euroraha ootus mõjutas aastalõpu kinnisvaraturgu kahel erineval viisil. Esmalt tingis uus rahamärk ostuhuvi, püüti nö realiseerida kroone, teisalt pidurdasid müüjad objektide müüki andmist, selgitades seda põhjendamatult, et müün siis, kui euro tuleb. Vaatamata sellele, et nõudlus ületas pakkumise, võis viimast kroonikvartalit kinnisvarasektoris lugeda siiski aktiivseks.  Kasvas nii tehingute arv kui ka rahaline maht. Kui võrrelda III kv numbreid viimase kolme kuu omadega, siis oli tehingute arvu tõus 18%, rahaline maht isegi ca 25% tõusus. Hinnanguliselt suurenes krooniaasta lõpul ka ilma pangalaenuta teostatavate tehingute osakaal. Aasta lõpuks olid uued omaniku leidnud Tallinnas 2009. a kevadel-suvel alustatud uued arendusprojektid kogumahuga ca 150 ühikut. Täna toimub Tallinnas veel ca 800 uue korteri ehitus.

Eelmisel aastal uskusid paljud, et euro saabumine 2011.  aastal muutub päästerõngaks kinnisvaraturul, kuid olukord kinnisvaraturul ei sõltu oluliselt ega otseselt käibeloleva raha nimetusest, vaid ikkagi põhiliselt olukorrast Eesti majandusest ja kinnisvara on lihtsalt majanduse üks väiksem osa. Otsest põhjust, mis peaks euro saabumisel kinnisvara hinnad tõusma ei ole, sest tööpuudus on kõrge, erasektoril kõrge laenukoormus ning madal tootlikus.

Samas kaotas euro saabumine devalveerimisriski, Eesti eristub nüüd selgelt teistest Balti riikidest ja annab välisinvestoritele kindlustunde. Euro tulekuga peaks eelkõige kinnisvaraturu aluseks olev laenuturg stabiliseeruma ja intressitase alanema.

Nüüd on kauaoodatud/kardetud euro käes ja mida see valuutanime muutus siis kinnisvaraturule reaalselt toonud on? 10 päeva on ilmselgelt liiga lühike aeg, et teha kokkuvõtteid. Ühte võib täheldada, et veel ei näe inimesi kinnisvarabüroo ukse taga tunglemas, et objekte müüki anda. Ilmselt oodatakse eurost tulenevat hinnatõusu, sest teistes Euroopa Liidu riikides on see nii juhtunud. Eeldatavalt aga ei ole siiski hinnatõus nii kiirelt tulemas. Esmalt vajavad inimesed selgust raha väärtusnumbritest. Ka müügi tehniline pool vajab veel korrigeerimist. Mõned kinnisvaraportaalid on segadust tekitanud müügihindadega, jagades esmalt kroonid eurodeks ja siis veelkord eurodeks. Näiteks sain laupäeva varahommikul kõne Moskva-Tallinn lennukile suunduvalt kliendilt, kes küsis ärevalt,  kas see Vilde tee korter on ikka veel alles ning kas on veel midagi sarnast sama hinnaga, tema võtaks 10 korterit! Jah, ise ka ilmselt võtaks, sest 450000.- kroonist oli topeltjagamise tulemusena saanud 1800 eurot, pole paha hind! Selle emotsiooni põhjustas küll eksitav informatsioon ja ei ole välistatud, et selliseid asju juhtub veelgi mõne aja jooksul, sest ka masinad eksivad. Positiivne uudis on see, et arvestatavat huvi

Eesti kinnisvara suhtes on tundma hakanud välisinvestorid. Täpsustuseks, et huvitutakse hea asukohaga Tallinna kesklinnas paiknevatest 2-toalistest  korteritest. Kui seni on mõned meie kliendid Soomest ostnud uutest arendusprojektidest 10 korterit korraga, siis täna sain tellimuse 100-le 2–toalisele korterile ja seda ikka õige hinnaga! Loogiline on, et siit võib pikemas perspektiivis ka hinnatõusu välja lugeda. Arvan, et buumi tulemas ei ole, aga 10% hinnatõusu võiks aasta lõpuks siiski juba oodata.

Agur Tammistu
Ober-Hausi Kinnsivara AS
Tallinna maaklerosakonna juhataja

Eramute üüriturg

Eramute üüriturg eksisteerib eelkõige Tallinnas ja linna lähipiirkonnas, mõningal määral ka Tartus ja Pärnus. Eesti teistes piirkondades on eramute üüripakkumiste hulk ja likviidsus praktiliselt olematu. 

Käesoleval aastal on majade üüripakkumiste hulk ja üürihinnad püsinud stabiilsetena. Võrreldes kinnisvarabuumi tippajaga 2007. aastal on hinnalangus olnud 20 – 40% sõltuvalt objekti täpsest asukohast ja seisukorrast ning kasvanud on ka pakkumiste arv.

Tänases turusituatsioonis on mitmedki majandusraskustesse sattunud eramute omanikud andnud oma eramu üürile ja kolinud tagasihoidlikumale elamispinnale, tasudes üüritulust igapäevaseid kulutusi ja pangalaenu. Sarnaselt korteriomanikega on ka minimaalse omafinantseeringuga ostetud eramu omanikel laenu kuumakse tõenäoliselt suurem kui saadav võimalik üüritulu. Samas korterile üürnikku leida on oluliselt lihtsam kui eramule.

Võrreldes korterite üürituruga on eramute üüriturg vähem läbipaistvam ja tehingute hinnad kõikuvamad ning tingimisruum oluliselt suurem.

Täna on Tallinnas ja Harjumaal ca 150 üüripakkumist eramutele, Tartus ja Pärnus ainult ca 10.

Tallinna ja Harjumaa eramute üüripakkumised algavad mõnest tuhandest kroonist ja ulatuvad 120 000 kroonini kuus.

Luksuslike ja kaasaegsete keskmisest suuremate eramute üürihinnad Tallinna hinnatud piirkondades Pirital, Nõmmel, Kakumäel ja kesklinnas võivad ulatuda kuni 50 000 kroonini kuus.

Saatkondade residentsideks sobivatel hoonetel võivad üürihinnad ulatuda ka üle 100 000 kr kuus, kuid sellises hinnaklassis tehingud on väga erandlikud, neid toimub mõni üksik aastas ja tulenevalt meie kinnisvaraturu väiksusest, ei saa me rääkida diplomaatilise korpuse residentside üüriturust. Samuti eeldavad residentsideks sobivad hooned teatud eritingimusi, milleks on asukoht, krundi ja hoone suurus, erinevate ruumide planeering ja suurus, turvalisus, sisustus, haljastus. Reeglina ei täida neid karme nõudmisi isegi keskmine väga heas korras kaasaegne eramu Pirital.

Tallinna piirkonnas toimub enamik üüritehinguid eramutega hinnavahemikus 8 000 – 15 000 kr kuus, üürijate sihtgrupiks tavaliselt kohalikud elanikud. Välismaalastele on hinnapiiriks tavaliselt 30 000 kr kuus, kuid ka üüritavad eramud paiknevad väga hinnatud piirkondades ja on keskmisest parema kvaliteedi ning sisustusega. Eelistatud on ökonoomse küttega, kaasaegsed, täielikult tehnika ja mööbliga varustatud eramud. Järjest enam pööravad potentsiaalsed kliendid tähelepanu kõrvalkuludele, eelkõige kütte hinnale.

Omanikud eelistavad üldjuhul sõlmida kuni aasta pikkusi üürilepinguid, kuid näiteks saatkonnad on huvitatud vähemalt 3 – 5 aasta pikkustest üürilepingutest. Lisaks on omanike jaoks probleem leida korralikud pikaajalised üürnikud, sest üürnik võib tekitada lühikese ajaga suurema rahalise kulu kui võimalik saadav üüritulu.

Järjest enam soovivad üürileandjad võimalikult rohkem taustainfot potentsiaalsete üürnike kohta. Samas väldivad üürnikud eramuid, mis on samaaegselt müügis, sest see tekitab ebakindlust ja häirib igapäevast elu.

Reeglina on lühemaks perioodiks (puhkuseperiood, nädal, kuu) eramute - suvilate üürihind oluliselt kõrgem kui näiteks aastaks üürimisel.

Sarnaselt üürikorterite turuga jätkub eramute üüriturul hindade diferentseerumine asukohast, seisukorrast ja lisaväärtustest lähtuvalt. Tõenäoliselt tekib eelkõige Tallinna piirkonnas lähima 5 aasta perspektiivis normaalse tootlusega ja sarnase õigusruumiga eramute üüriturg nagu näiteks Skandinaavias.

Rain RättOber-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik

Arendusriskid kinnisvaras

Kinnisvaraturu allakäigu algusest on möödunud 3 aastat ja mitmetele kinnisvaraarendajatele tundub, et on aeg taas siseneda kinnisvaraturule.

Kinnisvaramulli paisumise ajal tundus enamikele, valdavalt kogemusteta arendajatele, et sõltumata asukohast ja kvaliteedist on kinnisvaraturg ainult kasvav, täiesti riskivaba, kaubaks läheb kõik ja hinnatõus kestab seni, kuni vähemalt Tallinnas saavutatakse Helsingi keskmine hinnatase!

Arendusega hakkasid tegelema kõik, st piltlikult öeldes juuksurid, koduperenaised ja taksojuhid. Varsti selgus, et iga sepp peab siiski jääma oma liistude juurde. Eirati kõige elementaarsemaid kinnisvara arendustegevusega seotud riske ja nüüd otsitakse jätkuvalt süüdlasi teiste hulgast.

Mitmetel arendajatel on tänaseni müümata buumi ajal ehitatud kümneid objekte, teiste arendajate objektidega tegeleb pankrotihaldur, aga kolmandad arendajad, kes suutsid buumival turul eufooriat talitseda ja riske hinnata, valmistuvad uueks tõusuks.

Tänaseks on enamik arendajaid, kes turu tipus ostsid maa ja alustasid ehitustegevust, valdavalt pankrotis, kuna eirasid kinnisvaraturuga seotud arendusriske ehk nende sisendid turule, arvestades majanduse tsüklilisust, on liiga kallid. Eirati kolme kõige olulisemat.

Eelkõige seda, et ka kinnisvara hinnad võivad vastavalt majandustsüklile langeda ja langus võib maailma kogemusele toetudes kesta aastaid. Olukord, kus korterid on müüdud juba enne ehitusloa saamist, ei ole kindlasti jätkusuutlik praktika. Samuti on ka muutuvad suurused kinnisvaraturgu väga oluliselt mõjutavad tegurid, nagu näiteks: intressitase ja laenutingimused, arendatava kinnisvarasegmendi vakantsus, tootlikkus, üüritase, pakutav hinnatase, ruumide planeering, arhitektuur ja seda nii arendajale kui ka lõpptarbijale. Laiemalt vaadates ka demograafilised protsessid, elatustase, tööpuudus ja laenukoormus. Hinnad turul kujunevad ikkagi lõpuks läbi nõudluse ja pakkumise. Paljud kinnisvaraga seotud ambitsioonikad äriprojektid on tänaseks muutunud muinasjutuks.

Teine oluline tegur on ehitusega seonduv.

Kui kinnisvarabuumi ajal ja ka pärast mulli lõhkemist räägiti, et odavamalt ehitada ei saa, sest palgad saavad ainult tõusta ja ehitusmaterjalide hinnad ei saa langeda, siis hiljem selgus karm turumajanduslik tõde. Konkurents tegi siingi oma töö. Arendaja jaoks on ehitusprotsess rahaliselt kõige kulukam ja on võimalus kaotada ka stabiilsel turul, kui sõlmitakse leping ehitajaga, kes ei suuda pakkuda lubatud kvaliteeti, tähtaegu ja lõpuks hakkab küsima täiendavalt raha. Võib juhtuda, et mõnele krundile läheb ebapiisavate uuringute ja projekti tõttu ehitamine oluliselt kallimaks, mis aga ei vasta koostatud äriplaanile.

Täna peab nii mõnigi arendaja, kes soovib jätkuvalt turul tegutseda arvestama täiendavate kuludega, et vältida klientide algatatud kohtuteed viletsa ehituskvaliteedi või lausa praagi pärast. Eriti torkab see silma rasketes ilmastikuoludes, kus tekivad üleujutused, külmuvad torud või uutes nn põllupealsetes uuselamurajoonides, kus ei toimi tehnovõrgud. Kuna Eestis on tavaks iga arendusprojekti jaoks luua eraldi juriidiline keha, siis sarnaste probleemide ilmnemisel võib juhtuda, et firma on pankrotis, omanikud kadunud ja kahjunõuet ei ole kellelegi esitada.

Kolmandaks on võimalikud juriidilised probleemid.

Maa ostmisest kuni ehituse valmimiseni võib kuluda aastaid. Sobiva krundi leidmisel tuleks arendajal enne ostu põhjalikult teadvustada krundiga seotud kohustusi ja piiranguid, kuna esialgu ahvatlevana tundunud korterelamu asemel võib parimal juhul krundile kerkida näiteks ühepereeramu. Üldjuhul on linnades ehitusõiguse saamiseks vajalik detailplaneering, millega määratletakse maa sihtotstarve, ehitise suurus, kõrgus jne. Üldjuhul kaasnevad iga planeeringuga teatud piirangud, millega arendaja peab arvestama. Detailplaneering võidakse kohtus vaidlustada, ehitusmaht võib oluliselt väheneda ja projekti tasuvus muutuda küsitavaks või suisa kahjumlikuks.

Kuna kinnisvaraarendus on samasugune äri nagu iga teine ja reeglina õpime ikka oma vigadest, tuleks enne viljakale põllumaale elamurajooni planeerimist konsulteerida kohaliku omavalitsuse ja adekvaatset turuinfot valdava kinnisvarabürooga.

Tänu langenud ehitushindadele, laenutingimuste paranemisele ning nõudluse taastumisele eelkõige Tallinna kesklinnas, kus asukohast tulenevalt on arendusriskid väiksemad, võrreldes teiste piirkondadega, toimub täna vähemalt 500 korteri ehitus. Lisaks on kesklinnas kümneid algatatud detailplaneeringuga või juba kinnitatud planeeringuga krunte, mille ehitusmaht ulatub tuhandete ühikuteni.

Võimalik, et euro ootuse eufoorias ja riske valesti hinnates, keeratakse jällegi vint üle nagu mõned aastad tagasi.

Rain Rätt                                                              

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik

Miks on vaja hinnata kinnisvara?

Kuigi Eestis tervikuna on alanud majanduskasv, jätkub ehitus- ja kinnisvarasektoris endiselt paigalseis. Paljudele firmadele on tänane majandussituatsioon muutunud otsustavaks – kas jätkata või mitte. Seetõttu on äärmiselt tähtis oma varade väärtust adekvaatselt hinnata.

Kõige olulisem on mitte luua endale illusioone ega buumiaegset uinutavat ettekujutust kinnisvara turuväärtusest.

Kogemuste puudumise tõttu langeval kinnisvaraturul lähtuvad mõnedki ettevõtjad tihti vara turuväärtuse määramisel tehtud investeeringutest. Paraku ei võrdu buumi ajal tehtud investeeringud turuväärtusega, millega oleks nõus näiteks krediidiasutused. Olukorras, kus kinnisvara hinnad on tipust langenud sõltuvalt asukohast ja objektist ca 50% ning likviidsus mõnes segmendis suisa olematu, on ettevõtte juhile järjest olulisem teada bilansis oleva kinnisvara õiglast väärtust ehk turuväärtust. Seega on muutuva turu tingimustes vajalik tavapärasest sagedamini teostada ka varade ümberhindamist. Õiglaselt kajastatud kinnisvara turuväärtus annab ettevõtte juhile ning omanikele väga olulise info näiteks äripartneritega läbirääkimistel, äririskide hajutamisel, pangas laenutaotlemisel, vara müügil, ettevõtte likvideerimisel või radikaalsete otsuste tegemisel majanduskriist väljumiseks.

Kuna kriis ei kesta igavesti, ettevõtlus areneb ning uutel loodavatel firmadel tekib kapitali vajadus, siis võib mitterahalise sissemaksena kasutada kinnisvara, mis eeldab kinnisvara eksperthinnangut ja mille hindamise kord nähakse ette asutatava põhikirjas. Mitterahalise sissemakse väärtuse hindamisel tuleb lähtuda kinnisvara harilikust ehk turuväärtusest.

Juhul, kui mitterahaline sissemakse ületab 40 000 krooni või kui mitterahalised sissemaksed ületavad kokku poole osakapitalist, peab mitterahalise sissemaksena esitatud kinnisvara väärtuse hindamist kontrollima audiitor. Kinnisvara ebaõige hindamisega tekitatud kahju eest vastutavad seda hinnanud isikud ja audiitor solidaarselt.

Kinnisvara hindamisel tuginetakse Eesti vara hindamise standarditele EVS 875-1:2005– EVS 875-12:2010. Selle kohaselt turuväärtus (Market Value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust. Kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Turuväärtuse hinnangu andmisel ei arvesta erihuvidega ostja poolt pakutavat hinda ega makse-soodustusi kinnisvara eest tasumisel.

Alustades hindamisega, tuleb hindajal peale hindamistellimuse vastuvõtmist teostada andmete kogumine ja analüüs. Sealhulgas koostatakse hindaja poolt analüüs objekti parima kasutuse kohta. Parima kasutuse põhimõte on tulenevalt kinnisvara eripäradest kinnisvara hindamises väga olulisel kohal. Vastavalt hindamisstandardile (EVS 875-1:2005) mõistame „parima“ all vara kõige tõenäolisemat kasutust ehk mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse

Ärikinnisvara hindamisel kasutatakse tavaliselt tulumeetodit, mis põhineb printsiibil, mille kohaselt kinnisvara väärtus väljendab sellelt tulevikus saadava puhastulu käesoleva hetke väärtust. Aluseks on põhimõte, et ostja ei ole kinnisvara eest nõus rohkem maksma, kui on oodatavad rahavood kinnisvarast selle eluea jooksul.

Üldjuhul toimub üüritulu tootvate äriobjektide hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel. See eeldab hindajalt põhjalikke teadmisi vaadeldava objekti segmendist turul, infot toimunud tehingutest, teadmisi tulumäära, kapitalisatsioonimäära ja diskontomäära kohta.

Lisaks kasutatakse ka võrdlusmeetodit, kus hinnatavat vara võrreldakse sarnaste vaba turu tingimustes müüdud varade hindadega. Meetodi aluseks on põhimõte, et potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Antud meetodi kasutamise eelduseks on piisava hulga hinnatava varaga võrreldavate toimunud tehingute olemasolu. Hindamistulemus vormistatakse üldjuhul standardite nõuetele vastavas ja kergesti arusaadavas eksperthinnangu vormis.

Kuna lähiperspektiivis tõenäoliselt kinnisvaraturul suurt elavnemist ja hinnatõusu ei toimu, tuleks just ärikinnisvara puhul suhtuda äärmiselt konservatiivselt planeeritavatesse rahavoogudesse. Kindlasti tasub konsulteerida olulist turuinfot valdavate, pikaajalist kogemust omavate ning eelkõige krediidiasutuste poolt aktsepteeritud kinnisvara hindajatega.

Kulutused professionaalsele hindamisteenusele võivad olla marginaalsed võrreldes võimaliku oma kinnisvara turuväärtuse valesti hindamise ja kajastamisega finantsaruandluses tänases majandussituatsioonis ning sellest tulenevate otsustega, mis võivad ettevõtet mõjutada kuni pankrotini.

Jana Timm

Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ Juhataja

Atesteeritud hindaja

Tallinna kesklinna korteriturg

Vaadates turgu täna ja aasta tagasi, siis võrreldes eelmise aasta sügisega on Tallinna kesklinnas korterite tehingute arv ja rahaline maht oluliselt tõusnud. Samas aga on ka müügipakkumiste arv tõusutrendis ja pakkumishindadel võib täheldada stabiliseerumist. Võrreldes eelmise aasta sügisega on välismaalaste, eelkõige soomlaste, osakaal kesklinna korteriturul oluliselt suurenenud.

Kuna kesklinna hinnatud asukohtades on nõudlus taastumas ja arendusriskid võrreldes muude piirkondadega oluliselt madalamad, siis on alustatud mitmete korterelamute arendusprojektidega. Täna toimub kesklinnas juba ca 500 uue korteri ehitus, millest enamik valmib lähima aasta jooksul. Lisaks on kesklinnas kümneid algatatud detailplaneeringuga või juba kinnitatud planeeringuga krunte, mille ehitusmaht ulatub tuhandete ühikuteni.

Täna võime tõdeda, et eelmise aasta lõpus alustatud arendusprojektid on praktiliselt müüdud. Üldjuhul on klientidele tänases turusituatsioonis vastuvõetav uute korterite hinnatase 18 000 – 24 000 kr/m² kesklinna äärealadel ja 26 000 – 31 000 kr/m² südalinnas. Kui paar kuud tagasi tundus, et uute korterite puhul hakkab nõudlus kiiresti ületama pakkumist, siis viimaste nädalate jooksul võib märgata teatud nõudluse vähenemist.

Täna on kesklinna piirkonnas ca 2 000 müügipakkumist korteritele, kuid tehinguid toimub 90 – 120 kuus.

Sügisel on kesklinna korteriturgu ilmestanud mitmed tehingud keskmisest suuremate ja oluliselt kallimate hindadega. Näiteks toimusid tehingud Pirita teel hinnaga 6,2 mln kr ja vanalinnas 5,5 mln kr.

Kuigi üksikute objektide tehingute hinnad on vahemikus 40 000 - 50 000 kr/m², toimub enamik tehinguid kesklinnas siiski hinnavahemikus 18 000 – 30 000 kr/m².

Kõrgeimate hindadega tehingud on toimunud eelkõige vanalinnas ja südalinna keskmiselt enimväärtustatud avarate vaadetega kõrghoonetes või heas korras arhitektuuriliselt silmapaistvates hoonetes.

Oluliselt on käesoleva aasta sügisel tõusnud vanalinna korterite tehingute hinnatase. Põhjuseks eelkõige tehingud väga heas korras stiilsete põhjalikult renoveeritud korteritega restaureeritud hoonetes. Mitmed tehingud on toimunud hinnavahemikus 35 000 – 50 000 kr/m². Samas nn euroremonditud korterite vastu on huvi tagasihoidlik.

Täna jagunevad potentsiaalsed korterimüüjad kaheks: ühed püüavad kõigest väest käesoleval aastal sooritada tehingu, teised jälle lubavad oma objektid müüki paisata pärast euro saabumist. Viimane aga võib põhjustada hüppelise pakkumise kasvu ja likviidsuse vähenemise ka kesklinna korteriturul. Järgmise aasta alguses võib ostu – müügitehingute arv järsult väheneda, kuna oluline osa ostjatest on viimastel kuudel ostuotsuse teinud mõjutatuna euro käibele tulekust, samas soovivad paljud jälle müüa pärast euro saabumist.

Kesklinna üürikorterite turg on võrreldes eelmise aasta sügisega oluliselt elavnenud, põhjuseks eelkõige sesoonsusest tulenev nõudluse kasv. Üürikorterite pakkumine on vähenenud ca 50% ja omanikud üritavad tõsta hindu, kuid esialgu sõlmitud lepingute põhjal olulist hinnatõusu märgata ei ole. Endiselt on omanikud nõus tegema olulisi mööndusi nii hinna kui ka üürilepingu tingimuste suhtes.

Kõrge tööpuudusega kaasnev ebakindel olukord tööjõuturul sunnib omanikke tihti tegema lühema tähtajaga üürilepinguid kui varem ning uurima põhjalikult üürniku tausta. Sarnaselt korterite ostu – müügituruga jätkub üüriturul hindade diferentseerumine asukohast lähtuvalt.

Maksimaalne võimalik üürihind sõltub eelkõige asukohast, seejärel korteri kvaliteedist. Tallinna kesklinnas on reeglina eelduseks kaasaegne viimistlus, köögimööbli ja elementaarse kodutehnika olemasolu, samuti on võtmetähtsusega parkimiskoha olemasolu.

Kesklinna üüriturul on enimnõutud südalinnas paiknev 1 – 2toaline möbleeritud heas korras korter hinnaga 2 500 – 5 000 kr kuus. Kuna tavaliselt lisanduvad omaniku poolsele üürihinnale mõõdetavad kulud, siis pööravad potentsiaalsed üürilised järjest enam tähelepanu kommunaalkuludele, eriti kütte maksumusele.

Kokkuvõtteks võib öelda, et Tallinna kesklinna korteriturg on oluliselt aktiivsem võrreldes suve või eelmise sügisega.

Rain Rätt                                                               

Ober-Hausi Kinnisvara AS

Analüütik